С финансовой точки зрения очень хорошо быть владельцем дома, в котором живешь. Молдаване любят владеть собственностью и иметь крышу над головой... большую финансовую и психологическую безопасность в наших не столь стабильных экономических условиях.
Но давайте проанализируем, насколько рациональны решения молдаван и сколько эмоций они вызывают при покупке жилья.
Есть 3 основных правила, которые помогут вам принять взвешенное решение при покупке квартиры или дома:
- Купите дом, который вы можете себе позволить
- Не задолжайте себя
- Чтобы купить его по справедливой цене
Правило 1 - Покупайте дом, который можете себе позволить
Золотое правило номер 1, когда вы хотите купить дом, заключается в том, что цена, уплаченная за недвижимость, не должна превышать среднюю зарплату за период в 5 лет.
Среднемесячная заработная плата на одно хозяйство в Республике Молдова составляет 11 700 леев – по официальным данным на 2023 год. Если рассматривать семью, состоящую из двух человек, занятых в сфере труда, со средней заработной платой на экономику, то общий доход на семью составит 23 400 леев по сравнению с курсом НБМ, составляющим 1220 евро.
Правильно:
1220 евро (среднемесячный доход) х 12 месяцев х 5 лет = 73 200 евро (максимальная цена дома, которую среднестатистическая семья может себе позволить на данный момент)
Неправильно:
Осторожно! Если вы живете в аренде, платя 500 евро в месяц, и это соответствует ежемесячной ставке за квартиру, взятую в кредит, на максимальный срок 30 лет, и вы думаете, что можно пойти в банк и получить ипотечный кредит, что ж, это не нормально. Почему?
Вот простой расчет:
(500 евро в месяц х 12 х 30 лет) / 2 = 90 000 евро (максимальная цена дома)
У вас возникнет соблазн купить квартиру на 22 500 евро дороже, чем вы можете себе позволить – это может стать проблемой, когда разразится кризис – см. Правило 2 ниже.
Правило 2 – Не влезайте в слишком большие долги
Неправильно:
Даже если банк предлагает вам ипотечный кредит на квартиру стоимостью 90 000 евро, это не значит, что вы можете себе это позволить. Банк принимает максимальный уровень долга в размере 40% от вашего ежемесячного дохода, если у вас среднемесячная зарплата по экономике, и до 60%, если ваша средняя зарплата превышает среднюю по экономике.
В случае непредвиденных экономических ситуаций и роста инфляции – ипотека дорожает – ежемесячная ставка также увеличивается с 40% до 60% от ежемесячного дохода. Таким образом, на расходы на проживание у вас останется только 40% вашего дохода. Вы почувствуете сильный дискомфорт, а в некоторых случаях вам даже придется продать дом, потому что у вас нет возможности его оплатить.
Семья со средним доходом 1220 евро, которая подает заявку на ипотечный кредит и берет в банке кредит с максимальным уровнем 40% от ежемесячного дохода, будет платить в текущих рыночных условиях примерно 490 евро в месяц (месячная ставка по кредиту). Вынуждена ограничить себя на текущие расходы (коммунальные услуги, питание, одежда, транспорт, лекарства и т. д.) всего 760 евро в месяц.
Если инфляция вырастет, а ипотека станет дороже (*Примечание: эффективная годовая процентная ставка - годовая процентная ставка увеличится с 7-8% до 14% в 2022 году), той же семье придется платить уже 600-700-800 евро в месяц. Это будет поставлено в ситуацию ежемесячного поддержания себя всего на 400-500 евро, что очень сложная ситуация, особенно в условиях, когда все продукты и услуги также станут дороже из-за инфляции.
Правильно:
Именно поэтому лучше купить жилье поменьше и попроще – чтобы степень долга семьи не превышала 25–30% ежемесячного дохода. Таким образом, в кризисных ситуациях, даже если кредиты подорожают, а ежемесячная ставка увеличится вдвое, у семьи останется минимум 40-50% месячного дохода на текущие расходы. Гораздо менее стрессовая ситуация и гораздо легче управлять финансами.
Пример:
Средний семейный доход 1220 евро в месяц, уровень долга 30% означает максимальную ежемесячную ставку в 366 евро. В нынешних рыночных условиях это будет означать квартиру, которую вы можете себе позволить, цена которой составляет максимум 65 880 евро, а не 87 840 евро, если бы степень задолженности находилась на максимальном уровне 40%, принятом банком, и вы бы заплатили. ежемесячный платеж в размере 488 евро.
Правило 3 – Покупайте по правильной цене
Чтобы понять, справедлива ли это рыночная цена или нет, вам необходимо рассчитать окупаемость инвестиций, зная цену продажи и цену аренды.
Вам необходимо просмотреть аналогичную недвижимость, представленную на рынке аренды, и посмотреть, равна ли общая стоимость аренды на срок 10–15 лет цене продажи или превышает ее. Только тогда вы можете быть уверены, что это справедливая рыночная цена и выгодная инвестиция.
Правильно:
Пример: у нас есть та же квартира стоимостью 65 880, которая, как мы знаем, сдается за 400 евро.
400 евро х 12 месяцев х 15 лет = 72 000 евро (цена 65 880 занижена)
Неправильно:
Но если цена аренды ниже и общая сумма, накопленная за 10-15 лет, ниже текущей цены продажи, то цена покупки не совсем правильная и не стоит лезть на такую покупку.
300 евро х 12 месяцев х 15 лет = 54 000 евро (цена 65 880 завышена)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Если мы возьмем семью, состоящую из 2 человек, которые работают легально, и оба супруга получают среднюю зарплату по экономике 11 700 леев (общий доход на семью 23 400 леев или 1220 евро), максимальная цена дома, которую они могут себе позволить, составит около 65 000 – 70 000 евро.
Учитывая текущие рыночные цены на квартиры, они могут позволить себе либо 1-комнатную квартиру в новом доме с евроремонтом в Кишиневе, либо 2-комнатную квартиру в Пригороде. Также они могут остановить свой выбор на 1-2-комнатной квартире в доме советского типа в Кишиневе, а в некоторых случаях и на 3-комнатной квартире, требующей ремонта.
Автор:
Виктор Черноморченко, специалист по недвижимости компании Acces Imobil.
Важно!
Копирование материалов со страницы www.accesimobil.md возможно в максимальном объеме 500 знаков с указанием источника по гиперссылке.
