В последнее время появляется все больше негативных мнений о рынке недвижимости, многие задаются вопросом, куда он движется. Цены на квартиры сильно выросли, и значительная часть граждан считает, что в этом виноваты риэлторские компании, которые непосредственно причастны к росту цен на квартиры. Подавляющее большинство задается вопросом – «кто еще покупает квартиры в Кишиневе?»
Что ж, в этой статье я попытаюсь привести официальные цифры и хладнокровно рассуждать, куда движется рынок недвижимости и как мы добились такой высокой цены на квартиры в Кишиневе. Я сделаю ретроспективу экономических событий, а также факторов, которые повлияли на цены на квартиры за последние 15 лет.
Начало мирового экономического кризиса – 2008 г.
До 2008 года рынок недвижимости в Кишиневе отличался от того, что мы имеем сейчас, начиная с типа строящихся новых домов, предпочтений молдаван и заканчивая профилем покупателей того времени.
Это был конец расцвета тогдашней правящей партии, совпавший с великим мировым кризисом 2008 года. Всего несколько строительных компаний строили очень большие квартиры, большая часть которых была сдана покупателям в сером цвете и не самой высокой качество постройке.
Квартиры строились для богатых людей того времени (политиков, бизнесменов, диаспоры - нелегально выехавших за границу в 2000-е годы), которые могли позволить себе приобретение квартир больших площадей по непомерной цене 850-900 евро за м2, в то время как средний ежемесячная зарплата по экономике составляла всего 124 евро.
Для простого гражданина того периода, приобретение недвижимости в Кишиневе, было чем-то из области фантастики. В 2007 году для покупки одного квадратного метра потребовалось 6,7 среднемесячной заработной платы по экономике, или общий доход за 34,2 года для покупки квартиры площадью 60 м2.
В тот период внутренняя миграция из районов в Кишинев практически не формировалась, гораздо более выраженной была миграция граждан на работу за границу.
Падение цен на квартиры - 2009 г.
2009 год можно назвать годом неопределенности и потрясений на рынке недвижимости – операции с недвижимостью резко сократились, многие строительные площадки были заморожены, а покупатели практически исчезли с рынка. Цены на квартиры резко упали.
Период стагнации на рынке недвижимости – 2010-2017 годы.
Затем последовал период с 2010 по 2017 год, когда крупные строительные компании обанкротились и на рынке появились другие мелкие строительные компании.
Этот период можно считать сбалансированным: покупатели адаптируются к новым экономическим реалиям, а также появились новые строительные компании.
Цены на квартиры особо не изменились, за 7 лет рост цен составил около 100 евро за квадратный метр. Практически это можно назвать ежегодной корректировкой цен на инфляцию.
Строительные компании начали строить квартиры гораздо меньших площадей, адаптируясь к новым реалиям рынка. С другой стороны, покупатели после перерыва на психологическую адаптацию начали возвращаться на рынок и покупать квартиры в Кишиневе для проживания - многие семьи мигрировали из районов в поисках гораздо более высокооплачиваемой работы в Кишиневе.
Значительная часть молдаван, работающих за рубежом, начала отправлять деньги домой на ремонт или восстановление старых домов в районах. Другая часть молдаван из диаспоры начала инвестировать в квартиры для детей, обучающихся в столичных колледжах или университетах.
Ипотека стала популяризироваться среди граждан как инструмент приобретения недвижимости, но из-за очень жестких условий она не была так доступна, как в ближайший последующий период (речь пойдет о программе «Prima Casă»).
В период с 2010 по 2017 год для покупки одного квадратного метра требовалось примерно 2,5 среднемесячных зарплат по экономике, или общий доход за период 12,5 лет для покупки квартиры площадью 60 м2. Показатель доступности цен на покупку квартиры значительно улучшился, чем в предыдущий период.
Перед бурей или революциа ипотечных кредитов – 2018-2019
2018-2019 годы можно назвать годами перед бурей на рынке недвижимости Кишинева. В этот период, год за годом, стало фиксироваться рекордное количество транзакций.
Государственная программа Prima Casă способствовала увеличению спроса на квартиры, и пропорционально повлияло на рост цен на рынке недвижимости. Граждане могли получить ипотечный кредит с первой ставкой всего 10% и DAE (годовая эффективная процентная ставка), ограниченная 6%, а затем и 8%.
Успех программы Prima Casă произвел революцию на рынке ипотечного кредитования, и банки, видя, что аппетиты молдаван возросли, упростили условия простых ипотечных кредитов. Таким образом, получилось, что примерно 30-40% всех квартир, проданных за тот период, были осуществлены посредством ипотечного кредита.
Если в период 2010-2017 годов у нас рост цен в год составлял 10-15 евро за квадратный метр, то в 2018-2019 годах рост составил примерно 50 евро в год. В том же контексте, средняя зарплата по экономике начала увеличиваться с 10 евро в год до 50 евро в год соответственно за вышеупомянутый период.
Небольшие строительные компании после кризисного периода 2008 года превратились в крупные компании, и конкуренция стала возрастать – строительство жилья как дешевого/среднего класса, так и премиум-класса.
В этот период, гораздо более заметной стала внутренняя миграция в Кишинев как человеческого так и финансового капитала из районов, а также из-за границы. Диаспора поняла, что деньги, вложенные в дома в районах, реально не вернуть - дома нельзя продать из-за все более массового оттока людей из районов в Кишинев. Диаспора начало переориентироваться на покупке квартир в столице, где существует социально-экономическая инфраструктура, но и гораздо более высокооплачиваемая работа.
Пандемия COVID-19 и её влияние на рынок недвижимости Кишинева 2020-2021
2020 год удивил нас всех совершенно неожиданным черным лебедем. На рынке недвижимости 2 месяца было тихо, когда практически по техническим причинам на рынке недвижимости не могло быть совершено ни одной сделки. Помимо изоляции и паники среди населения, с другой стороны, нотариусы не работали а банки не выдавали ипотеку
Те, кто говорил, что цены на квартиры очень дорогие, ожидали падения цен на рынке недвижимости на 20-30%.
Строительные компании столкнулись с паникующими инвесторами, которые хотели вывести свои деньги из строящихся проектов, и многие строительные объекты, которые должны были начаться, были отложены из-за неопределенности.
В то же время, Covid-19 застал многих молдаван абсолютно неподготовленными. Все они оказались в своих тесных, старых и устаревших домах, без нормального освещения (из-за очень маленьких окон в старых домах), без террасы и, что немаловажно, без еще одной комнаты, где можно было бы организовать кабинет, чтобы можно было работать из дома.
Молдаване поняли, что им пора менять свою жизнь, и отправились на поиски гораздо более комфортного дома для себя и своих семей.
Многие выбрали отдельные дома, дуплексы или таунхаусы, чтобы иметь собственный двор. Другие предпочли квартиры с террасами или просто квартиру побольше, чтобы улучшить свои жилищные условия.
Отложенный после периода карантина спрос начал стремительно расти, как и цены на квартиры в Кишиневе. Цены начали расти примерно на 50-60 евро за квадратный метр каждые полгода.
Рост цен на строительные материалы, доступность ипотечных кредитов, миграция человеческого и финансового капитала, желание молдаван улучшить свои жилищные условия – все это способствовало увеличению спроса на рынке недвижимости - соответственно растa цен на квартиры в Кишиневе.
Хотя цены на квартиры начали расти, в этот период начали расти и доходы граждан.
Гражданам со средними доходами потребовалось примерно две среднемесячных зарплат по экономике, чтобы приобрести один метр/2, или общий доход за период в 9,9 лет, чтобы приобрести квартиру площадью 60 м2 в 2021 году.
Новый «черный лебедь» - Война на Украине - 2022-настоящее время
2022 год начался с нового вызова для рынка недвижимости и не только. Война в Украине породила новую панику и дестабилизировала сектор строительства и продажи квартир.
Помимо паники, вызванной войной, мы столкнулись с большим потоком беженцев из Украины, оккупировавших рынок аренды жилья в Кишиневе. Цены на аренду удвоялись в рекордные сроки в 2022 году.
Война также вызвала рост цен на энергоносители, а также рост цен на все потребительские товары на рынке Республики Молдова.
Строительные компании столкнулись с новой проблемой – сначала с нехваткой строительных материалов, а затем с резким их подорожанием. Таким образом, им пришлось подорожать строящиеся квартиры.
Беспрецедентная инфляция, составившая более 30%, создала еще большую дыру в карманах молдаван. Они отложили крупные долгосрочные инвестиции (инвестиции в недвижимость) и начали концентрироваться на текущих расходах, которые становились все более значительными.
На рынке недвижимости за этот период наблюдалось снижение количества сделок примерно на 30%. На рынке остались только люди, действительно заинтересованых продавать или покупать. Многие мелкие инвесторы, которые уже во время пандемии считали себя крупными бизнесменами, с началом войны исчезли с рынка.
Аналогичным образом, из-за дорогих кредитов, все меньше и меньше молдаван прибегают к помощи ипотечного кредита для покупки дома. Таким образом, в 2023 году, от общего объема продаж, около 12% сделок с недвижимостью осуществлялись посредством ипотечного кредита.
Однако цены на недвижимость в 2023 году продолжили расти из-за беспрецедентной инфляции, которая начала возвращаться к норме только осенью этого года.
Несмотря на все вышеперечисленные проблемы, в этом году мы имеем рост средних доходов по экономике, а доступность цен на квартиры очень привлекательна.
Гражданам со средними доходами необходимо примерно 1,7 среднемесячных заработных плат по экономике для покупки одного метра/2 или совокупного дохода за период в 8,7 лет для покупки квартиры площадью 60 м2 в 2023 году.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Кишинев является центром притяжения человеческого и финансового капитала из районов, а также диаспоры. Именно сюда в конечном итоге попадет значительная часть иностранных инвестиций из ЕС.
Рынок недвижимости в Кишиневе постоянно меняется. Строительные компании сосредоточатся на строительстве квартир, которые обеспечат жильцам лучшее качество жизни, если они хотят остаться на рынке и противостоять растущей конкуренции.
Профиль покупателя со временем изменится. Покупатели будут гораздо более требовательны к выбору жилья по критериям комфорта и энергоэффективности, а не по цене. Многие обратят их внимание к пригородам Кишинева, с момента улучшением их инфраструктуры (дорог, инженерных сетей и т. д.), как это происходит в крупных европейских городах.
Хотя у молдаван создается впечатление, что цены на квартиры завышены, макроэкономические показатели показывают, что в 2023 году цены на квартиры в Кишиневе одни из самыми доступными по сравнению с предыдущими 15 годами.
P.S. Нам не удалось обсудить необходимость градостроительного плана с четкими правилами для всех игроков рынка, о разрешениях на строительство, о реновации советских зданий, имеющих устаревшую степень эксплуатации, об энергоэффективности всего жилого фонда, а также Что касается других факторов, которые будут влиять на рынок недвижимости и цены на квартиры в Кишиневе.
Автор:
Виктор Черноморченко, специалист по недвижимости компании Acces Imobil.
Важно!
Копирование материалов со страницы www.accesimobil.md возможно в максимальном объеме 500 знаков с указанием источника по гиперссылке.
