Индекс недвижимости Acces Imobil - 10 лет мониторинга рынка недвижимости Кишинёва

Рынок недвижимости нуждается в прозрачности. Когда покупатели, продавцы, инвесторы, застройщики или журналисты обсуждают цены на квартиры в Кишинёве, одним из самых важных вопросов является: какова реальная средняя стоимость квартир в Кишинёве?

Несмотря на то, что рынок недвижимости является одним из важнейших секторов экономики Республики Молдова, существует немного источников, которые последовательно и систематически отслеживают динамику цен.

В этом контексте компания Acces Imobil создала и регулярно публикует Индекс недвижимости Acces Imobil - один из самых продолжительно существующих частных инструментов мониторинга рынка жилой недвижимости муниципия Кишинёв.

Что представляет собой Индекс недвижимости Acces Imobil?

Индекс недвижимости Acces Imobil отражает среднюю стоимость квартир в муниципии Кишинёв, рассчитанную по собственной методологии, основанной на анализе более 30 сегментов рынка жилой недвижимости.

Цель индекса — предоставить максимально объективную картину изменения цен и способствовать повышению прозрачности рынка недвижимости.

В отличие от субъективных оценок или отдельных мнений, индекс отслеживает долгосрочную динамику цен и позволяет выявлять реальные тенденции рынка.

Динамика Индекса недвижимости Acces Imobil

Согласно данным, собираемым с 2017 года, средняя стоимость квартир в Кишинёве изменялась следующим образом:

• 2017 - 595 €/м² (стабильное количество сделок и умеренный рост цен)
• 2018 - 635 €/м² (запуск государственной программы «Prima Casă»)
• 2019 - 650 €/м² (снижение ставок по ипотечным кредитам)
• 2020 - 705 €/м² (пандемия COVID-19)
• 2021 - 850 €/м² («лихорадка» на рынке недвижимости — рекордное количество сделок)
• 2022 - 960 €/м² (война в Украине / энергетический кризис / инфляция до 30%)
• 2023 - 1 070 €/м² (недвижимость вновь становится инструментом защиты капитала от инфляции)
• 2024 - 1 540 €/м² (запуск программы «Prima Casă Plus» / дефицит предложения жилья)
• 2025 - 1 720 €/м² (ограничение наличных расчётов / ухудшение показателя доступности жилья / резкое сокращение количества сделок купли-продажи)
• 2026 (январь–март) - 1 720 €/м² (стабилизация рынка недвижимости / отложенный спрос)

Всего за десять лет средняя стоимость квартир в Кишинёве практически утроилась, увеличившись с 595 €/м² до 1 720 €/м². Данные Индекса недвижимости Acces Imobil показывают рост примерно на 190%, что подтверждает масштабные изменения, произошедшие на рынке жилой недвижимости столицы.

Наиболее стремительный рост цен был зафиксирован в период 2024–2025 годов, когда средняя стоимость квартир увеличилась с 1 070 €/м² до 1 720 €/м², то есть более чем на 60% всего за два года. Такой рост был обусловлен запуском программы Prima Casă Plus, дефицитом жилья и накопленным инфляционным давлением предыдущих лет.

После достижения исторического максимума в марте 2025 года рынок вступил в новый этап своего развития. 2026 год характеризуется стабилизацией цен и снижением количества сделок, что свидетельствует о поиске нового равновесия между стоимостью жилья и покупательной способностью населения.

После нескольких лет стремительного роста рынок недвижимости Кишинёва постепенно переходит к стадии зрелости и консолидации.

Почему этот индекс важен?

Рынок недвижимости влияет на одни из самых важных финансовых решений в жизни человека. Покупка жилья, продажа квартиры, запуск нового жилого проекта или инвестиции в недвижимость связаны со значительными финансовыми вложениями и имеют долгосрочные последствия.

Регулярно обновляемый индекс недвижимости обеспечивает:

• более высокий уровень прозрачности рынка;
• возможность анализа долгосрочных тенденций;
• ориентир для покупателей и продавцов;
• аналитический инструмент для инвесторов;
• достоверную информацию для журналистов и экономических обозревателей.

При отсутствии актуальных и доступных рыночных индикаторов участникам рынка приходится опираться на субъективные оценки, личный опыт или разрозненную информацию. Это может приводить к нереалистичным ожиданиям, ошибочной оценке объектов недвижимости и неверной интерпретации происходящих на рынке процессов.

Более 30 анализируемых сегментов рынка

Индекс недвижимости Acces Imobil не представляет собой простое среднее арифметическое цен, опубликованных на рынке.

Чтобы максимально точно отражать реальную ситуацию на рынке жилой недвижимости Кишинёва, методология Acces Imobil основана на анализе более 30 отдельных сегментов рынка, объединённых в четыре основные категории.

1. Расположение объекта недвижимости

• Квартиры в Центре
• Квартиры в Ботанике
• Квартиры в Буюканах
• Квартиры в Чеканах
• Квартиры на Рышкановке
• Квартиры в Телецентре
• Квартиры в пригородах

2. Тип жилого дома

• Квартиры в новостройках
• Квартиры в старом жилом фонде

3. Количество комнат

• Студии
• Однокомнатные квартиры
• Двухкомнатные квартиры
• Трёхкомнатные квартиры
• Квартиры с четырьмя и более комнатами

4. Уровень отделки

• Квартиры в варианте «белый вариант»
• Квартиры с косметическим ремонтом
• Квартиры с ремонтом европейского уровня
• Квартиры с премиальной отделкой

Комбинирование этих категорий позволяет анализировать более 30 отдельных рыночных сегментов, что обеспечивает расчёт индекса, более точно отражающего структуру и реальную динамику рынка жилой недвижимости Кишинёва.

Такой подход снижает вероятность того, что изменения в одном отдельном сегменте окажут чрезмерное влияние на итоговый показатель, и позволяет получить более объективную оценку средней стоимости квартир в столице.

Ориентир для местного и международного рынка недвижимости

За последние годы данные Индекса недвижимости Acces Imobil неоднократно использовались и цитировались экономическими изданиями, новостными порталами и аналитиками рынка недвижимости.

Мы считаем важным, чтобы при использовании информации о средней стоимости квартир в Кишинёве всегда указывался источник данных — Индекс недвижимости Acces Imobil.

Указание источника способствует повышению прозрачности информации и позволяет аудитории понять применяемую методологию и контекст, в котором были рассчитаны представленные показатели.

Благодаря статистике, публикуемой Acces Imobil, данные о рынке недвижимости Кишинёва представлены на международных аналитических платформах, таких как Global Property Guide, а в последнее время — и в публикациях Eurostat.

От частного индекса — к национальному

В настоящее время Национальный банк Молдовы регулярно публикует Индекс цен на жилую недвижимость (Residential Property Price Index – RPPI) — важный инструмент мониторинга рынка недвижимости и оценки рисков для финансового сектора.

Однако в долгосрочной перспективе Республика Молдова могла бы получить дополнительную пользу от создания официального национального индекса недвижимости, основанного на фактических сделках купли-продажи, зарегистрированных Агентством кадастра.

Такой индекс позволил бы более точно отслеживать изменения на рынке и обеспечил бы ещё более высокий уровень прозрачности для покупателей, инвесторов, девелоперов и государственных органов.

Заключение

Зрелому рынку недвижимости необходимы достоверные данные.

Индекс недвижимости Acces Imobil был создан с целью предоставить максимально объективную и понятную картину изменения цен на квартиры в Кишинёве.

За более чем 10 лет непрерывного мониторинга индекс стал важным инструментом для анализа рыночных тенденций и принятия обоснованных решений в сфере недвижимости.

Прозрачность формирует доверие. А здоровый рынок недвижимости строится на точной, доступной и проверяемой информации.

Автор:

Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.

Дисклеймер:

Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.