Часть изменений направлена на адаптацию налоговой системы к новым кадастровым оценкам, а другая часть - на упрощение налогового администрирования и борьбу со спекулятивными сделками.

Ниже представлены наиболее важные изменения, которые окажут влияние на собственников недвижимости.

1. Налог на недвижимое имущество

Одним из наиболее важных изменений является пересмотр пределов ставок налога на недвижимость, которые смогут устанавливать органы местного публичного управления.

С 1 января 2027 года ставка налога для объектов недвижимости, оцененных по кадастровой стоимости, сможет составлять от 0,05% до 1% в зависимости от решения местных органов власти. Данное изменение связано с общей переоценкой недвижимости, в результате которой кадастровая стоимость стала значительно ближе к рыночной.

Кроме того, Налоговый кодекс будет приведен в соответствие с Законом об оценочной деятельности, что позволит унифицировать терминологию и обеспечить единообразное применение законодательства.

2. Налог на роскошь (налог на дорогостоящее имущество)

Проект также упрощает критерии применения налога на дорогостоящее имущество.

Он будет распространяться на жилую недвижимость, включая дачные дома, совокупная стоимость которой составляет не менее 5 миллионов леев, без учета стоимости земельных участков.

Цель изменений - адаптировать механизм налогообложения к новым кадастровым оценкам и сделать его более понятным и предсказуемым.

3. Новые правила определения основного жилья

Еще одно важное изменение касается определения понятия основного жилья.

Физическое лицо сможет подтвердить, что объект недвижимости является его основным местом проживания двумя способами:

• если в данном объекте зарегистрировано место жительства не менее трех лет;
• либо если в течение этого же периода данное жилье являлось единственным объектом недвижимости, принадлежащим владельцу.

Эти изменения упрощают применение налоговой льготы при продаже основного жилья и делают правила более понятными для налогоплательщиков.

4. Изменение порядка налогообложения прироста капитала

Одним из наиболее значимых изменений для рынка недвижимости является изменение механизма расчета прироста капитала.

В настоящее время в налогооблагаемый доход включается только 50% суммы прироста капитала. Проект предусматривает отмену этой льготы, вследствие чего весь прирост капитала будет облагаться налогом по ставке 12%.

Иными словами, налоговая база по сравнению с действующим режимом фактически удваивается.

5. Расходы на ремонт можно будет учитывать

Положительным изменением является возможность включения расходов на ремонт и модернизацию недвижимости в ее налоговую стоимость.

Для этого собственник должен будет иметь:

• налоговые счета-фактуры;
• документы, подтверждающие оплату.

Это позволит более точно определить реальный прирост капитала при продаже объекта недвижимости.

6. Обязанность по расчету налога переходит к собственнику

Проект также изменяет порядок декларирования прироста капитала.

Если ранее в отдельных случаях юридические лица удерживали налог при совершении сделки, то теперь обязанность по расчету, декларированию и уплате налога будет возложена непосредственно на физическое лицо.

Таким образом, собственник самостоятельно будет рассчитывать и уплачивать налог в соответствии с положениями Налогового кодекса.

Из проекта были исключены две меры, которые могли существенно повлиять на рынок недвижимости

Окончательная редакция проекта Налоговой политики на 2027 год отличается от первоначальной версии, представленной на общественное обсуждение. По итогам консультаций с представителями бизнеса и различных отраслей экономики из проекта были исключены две меры, которые могли существенно повлиять как на покупателей, так и на собственников жилья.

• отказ от введения НДС при продаже нового жилья. Сохранение действующего режима позволит избежать увеличения стоимости приобретения новых квартир и сохранить их доступность для покупателей.
• отказ от предложения об обложении налогом прироста капитала при продаже основного жилья в части, превышающей 1 миллион леев. В действующей редакции проекта основное жилье по-прежнему пользуется предусмотренной законодательством налоговой льготой, а новые критерии, связанные с регистрацией места жительства или владением единственным жильем, делают применение этой льготы более понятным и прозрачным.

Заключение

Налоговая политика 2027 года является важным шагом на пути модернизации налоговой системы и ее адаптации к современным реалиям рынка недвижимости. Обновление кадастровой стоимости объектов, изменение порядка налогообложения прироста капитала и уточнение понятия основного жилья окажут существенное влияние как на собственников недвижимости, так и на весь рынок недвижимости Республики Молдова.

В то же время отказ от введения НДС на новое жилье и исключение нормы о налогообложении прироста капитала при продаже основного жилья свидетельствуют о том, что конструктивный диалог между государственными органами и бизнес-сообществом способен привести к более взвешенным решениям. Эти изменения позволяют сохранить главную цель реформы - борьбу со спекуляциями и справедливое налогообложение инвестиционной деятельности - не создавая дополнительной налоговой нагрузки для граждан, владеющих единственным жильем и меняющих его по объективным жизненным причинам: созданию семьи, ее расширению или подготовке к пенсионному периоду.

Здоровый рынок недвижимости нуждается в понятных, стабильных и справедливых налоговых правилах. Государство должно эффективно противодействовать спекулятивным операциям и обеспечивать справедливое налогообложение, одновременно защищая право граждан свободно покупать, продавать и менять свое основное жилье без превращения этого процесса в дополнительное финансовое бремя. Именно баланс между общественными интересами и защитой добросовестных собственников является основой устойчивого развития рынка недвижимости Республики Молдова.