Кризис на рынке недвижимости Кишинёва обостряется — 69% в третьем квартале 2025 года

После двух лет взрывного роста цен на квартиры рынок недвижимости Кишинёва продолжает демонстрировать резкий спад, знаменуя собой третий квартал подряд снижение общего количества сделок купли-продажи квартир в Кишинёве.

Согласно официальным данным Агентства государственных услуг (Кадастр), в третьем квартале 2025 года в муниципии Кишинёв и его пригородах было продано всего 1275 квартир, что значительно ниже показателя третьего квартала 2024 года.

Если проанализировать динамику рынка за первые девять месяцев 2025 года, то можно отметить значительное снижение активности купли-продажи.

Согласно официальным данным, за этот период в муниципии Кишинёв было зарегистрировано всего 5335 сделок купли-продажи квартир — на 54% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, когда было зарегистрировано 11494 продажи.

Цены на квартиры остаются стабильными, несмотря на резкое снижение количества сделок.

Хотя на рынке недвижимости Кишинёва фиксируется значительное снижение общего количества сделок купли-продажи, цены на жильё продолжают сопротивляться, без явных признаков коррекции.

Согласно индексу недвижимости Acces Imobil, средняя цена квартир в Кишинёве изменялась следующим образом:

• в 2023 году – средняя цена 1070 евро/м²,
• в 2024 году – средняя цена 1540 евро/м²,
• а в 2025 году, к концу марта, она достигла 1720 евро/м², установившись на этом историческом максимуме.

С тех пор рынок вступил в фазу ограничения: цены больше не растут, но и не снижаются, что отражает противоречие между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей.

Срок продажи квартиры увеличивается

Ещё один важный показатель – средний срок продажи. Если в 2021–2024 годах квартиры продавались за 1–2 месяца, то в 2025 году этот срок увеличился до 3–4 месяцев.

Это замедление темпов продаж в сочетании с всё более медленным обновлением портфеля предложений рисует картину частично заблокированного рынка.

Всё больше покупателей откладывают решение о покупке из-за роста цен и экономической неопределённости, в то время как, с другой стороны, растёт число владельцев, выставляющих свои дома по завышенным ценам.

Снижение доступности квартир

В последние годы доступность жилья в Республике Молдова значительно ухудшилась. Если в период 2019–2023 годов средний показатель доступности, рассчитанный на основе соотношения средней заработной платы и цены за квадратный метр, составлял около 9 лет, то сейчас он увеличился примерно до 10,5 лет.

Для сравнения, в 2020 году на покупку квадратного метра жилья требовалось 1,7 средней зарплаты по экономике, а на покупку квартиры площадью 60 м² — около 8,7 лет. Сегодня для покупки той же квартиры требуется 2,1 средней зарплаты на квадратный метр и усилия, эквивалентные 10,3 годам дохода.

Если взглянуть на общие суммы, разница становится ещё заметнее: в 2020 году средняя квартира стоила около 45 000 евро, а сейчас стоимость такого же жилья превышает 100 000 евро.

Этот удвоение цен, без пропорционального роста доходов, объясняет текущую блокировку рынка и растущую сложность приобретения недвижимости для семей.

Доля покупок через ипотечные кредиты значительно увеличилась.

Если в предыдущие годы около 30% проданных в Кишинёве квартир были приобретены через ипотечные кредиты, то в настоящее время эта доля превысила 65%.

Всё больше молдаван обращаются к банковскому финансированию — не только потому, что квартиры стали слишком дорогими для покупки за собственные деньги, но и из-за ужесточения контроля за происхождением средств.

Для некоторых покупателей ипотечный кредит стал единственным приемлемым решением для покупки недвижимости, предлагая законный и прозрачный способ подтвердить источник финансирования.

Рынок недвижимости движется вперёд

Несмотря на текущие трудности, рынок недвижимости Кишинёва продолжает развиваться.

Застройщики инициируют новые проекты и адаптируют свои стратегии к новым экономическим реалиям, покупатели становятся более внимательными и информированными, детально анализируя каждый вариант, а продавцы, действительно заинтересованные в сделке, корректируют свои цены в соответствии с реальным рыночным уровнем.

Даже в условиях неопределённости рынок остаётся живым, динамичным и постоянно меняющимся — доказательство того, что недвижимость, как и город, никогда не стоит на месте, а лишь адаптируется.

Чего хочет владелец, а чего — покупатель?

В любой сделке с недвижимостью интересы двух сторон расходятся. Владелец, естественно, хочет получить максимально возможную цену за свой объект недвижимости — цену, которая отражает не только реальную стоимость, но и эмоциональную привязанность к дому.

С другой стороны, покупатель хочет получить максимум комфорта, качества и пространства, но по максимально доступной цене. Он ищет безопасности, прозрачности и инвестиций, которые принесут ему долгосрочную выгоду.

Именно здесь и проявляется основная роль агента по недвижимости: вести сбалансированные переговоры, переводить ожидания каждой стороны в рыночные реалии и находить компромисс — золотую середину, где сходятся реальные рыночные цены.

Успешная сделка — это та, в которой выигрывают все участники: владелец продает по справедливой цене, покупатель делает разумный выбор, а агент создает доверие и добивается результатов.

Автор: Виктор Черноморченко, специалист по недвижимости в компании "Acces Imobil".

Важно! Материалы с сайта www.accesimobil.md можно использовать в пределах максимум 200 символов с указанием источника через гиперссылку.