Согласно официальным данным Агентства государственных услуг (Кадастра), в 2025 году в Кишиневе и его окрестностях было продано всего 6334 квартиры, что представляет собой снижение примерно на 61% по сравнению с 2024 годом, когда было зафиксировано 16141 сделка купли-продажи.
Разница становится еще более существенной, если сравнить 2025 год с 2021 годом, пиковым годом бума на рынке недвижимости, поддержанным высокой доступностью ипотечных кредитов, программой «Первый дом» и контекстом, созданным пандемией Covid-19. В то время рынок достиг исторического максимума в 24391 проданную квартиру. По сравнению с этим уровнем, 2025 год показывает снижение примерно на 74%, одно из самых сильных сокращений за последние годы.
В то же время анализ цен показывает обратно пропорциональную динамику объему сделок. Согласно индексу рынка недвижимости Acces Imobil, средняя цена квартир выросла с 705 евро/м² в 2020 году до 1720 евро/м² к концу 2025 года, что означает увеличение средней цены за квадратный метр примерно на 144% за 5-летний период.
По сравнению со стандартной квартирой площадью 60 м², средняя стоимость увеличилась с примерно 42 300 евро в 2020 году до 103 200 евро в 2025 году. Это кардинальное изменение, которое напрямую влияет на решения покупателей и скорость продаж недвижимости.
На первый взгляд, доступность жилья кажется относительно постоянной, если соотнести среднюю заработную плату в экономике со средней ценой за квадратный метр. Однако основная разница заключается в общей стоимости квартиры, которая в абсолютном выражении значительно выросла.
Доступность жилья значительно снизилась за последние пять лет. Если в 2020 году квадратный метр стоил эквивалент 1,7 средней заработной платы в экономике, то к 2025 году цена выросла до 2,1 заработной платы. Эта динамика увеличила срок, необходимый для оплаты квартиры площадью 60 м2, с 8,7 лет до 10,4 лет полного дохода.
За последние 5 лет финансовые затраты на приобретение квадратного метра увеличились на 23,53%, что означает, что в 2025 году потребуется на 0,4 средней заработной платы больше, чем в 2020 году.
Этот аспект тем более важен, поскольку значительная часть покупателей в последние годы — это граждане Молдовы из диаспоры, имеющие гораздо более высокие сбережения или зарплаты по сравнению со средней зарплатой в Республике Молдова.
Анализируя данные в целом, выявляется явный дисбаланс между быстрым ростом цен и резким снижением объема сделок. Ускоренный рост цен в сочетании с ограниченным предложением привлекательного жилья неизбежно привел к сокращению числа сделок.
Структура финансирования остается ключевым индикатором динамики рынка. Если в последние 5 лет в среднем около 40% сделок с недвижимостью в Кишиневе осуществлялись с использованием ипотечного кредитования, то в 2025 году эта доля значительно увеличилась, достигнув примерно 75%.
Это развитие показывает, что при текущих уровнях цен рынок становится все более зависимым от банковского финансирования, а решения о покупке тесно связаны с процентными ставками, первоначальными взносами и условиями кредитования. Естественно, это ограничивает потенциал дальнейшего быстрого роста цен.
На основе этих данных наиболее вероятный сценарий на 2026 год — это установление ценовых ограничений на максимальном уровне, достигнутом в 2025 году. Возможны периодические корректировки на 5–10% в случае переоцененных, плохо расположенных или явно недооцененных квартир, но общее падение рынка маловероятно.
Скорее, можно ожидать умеренного номинального роста, близкого к уровню инфляции (5–7%), как это обычно бывает в функционирующих экономиках. В этом контексте хорошо расположенные, правильно оцененные квартиры продолжают продаваться относительно быстро, обычно в течение 1–2 месяцев.
Вывод
Текущие данные ясно показывают, что рынок недвижимости в Кишиневе вступил в стадию созревания и равновесия, в которой динамика цен напрямую обусловлена доступностью финансирования.
Рынок посылает сигналы не о крахе, а о селекции: правильно оцененные объекты продаются, переоцененные дольше остаются на рынке, не найдя потенциального покупателя. В предстоящий период решающее значение будет иметь установление реальной рыночной цены, качество недвижимости и принятие решений на основе реальных данных, а не эмоциональных ожиданий.
Обратитесь в Acces Imobil – агентство недвижимости, которое досконально знает рынок Кишинева и работает исключительно с реальными данными, проверенными стратегиями и профессиональными консультациями. Независимо от того, продаете вы или покупаете, команда Acces Imobil поможет вам добиться наилучшего результата в кратчайшие сроки и с максимальной безопасностью.
Acces Imobil — с нами вы делаете правильный выбор!
Автор: Виктор Черноморченко
Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.
Дисклеймер: Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.
