Переоценка недвижимости в Кишиневе — 3 реальных примера

Агентство геодезии, картографии и кадастра совместно с государственным предприятием «Кадастр недвижимости» завершили процесс оценки и переоценки более 6 000 000 объектов недвижимости по всей стране.

Цель переоценки — обновление кадастровой стоимости таким образом, чтобы она максимально соответствовала экономическим реалиям и рыночным ценам. Владельцы недвижимости могут проверить новые кадастровые значения на официальной платформе geodata.gov.md.

Многие владельцы квартир и домов в Кишиневе заметили, что в результате этого процесса кадастровая стоимость их недвижимости выросла. Для кого-то это неожиданность, для других — повод для беспокойства, и наиболее распространенные вопросы следующие:

• Насколько необходимы эти переоценки?
• Насколько точны новые кадастровые значения?
• Будем ли мы платить более высокие налоги?

Позвольте мне объяснить вам проще, яснее и без сложных терминов, что означает эта переоценка, почему она была проведена и какое реальное влияние она окажет на людей, начиная с 1 января 2027 года.

Насколько необходимы эти оценки?

Учитывая, что последние кадастровые оценки проводились в период с 2004 по 2011 год, а рынок недвижимости и экономическая реальность за это время значительно изменились, государственное вмешательство было необходимо для обновления стоимости недвижимости, приведения ее в соответствие с текущими рыночными реалиями, что обеспечит большую прозрачность и налоговую справедливость.

Процесс оценки охватил приблизительно 6,4 миллиона объектов недвижимости на национальном уровне (квартиры, дома, дачные дома, гаражи, земельные участки различного назначения, коммерческие помещения и т. д.) и имел два основных направления:

• оценка объектов, которые ранее не имели кадастровой стоимости;
• переоценка квартир, таунхаусов, гаражей и коммерческой недвижимости.

Кадастровая стоимость основывалась на:

• реальных рыночных сделках;
• различных периодах: 2022 год — для квартир, 2023 год — для городских и загородных домов, садов и гаражей, и 2024 год — для коммерческих и промышленных зданий.
• современных моделях оценки, соответствующих международной практике.

Насколько точны новые кадастровые значения?

Чтобы понять, насколько точны новые переоценки, мы проанализировали три типа недвижимости, расположенных в одном секторе — Ришкани, Кишинёв, сравнивая новые кадастровые значения как со старыми, так и с реальной рыночной стоимостью.

(Пример N1) Трехкомнатная квартира – старый многоквартирный дом (построен в 1980-х годах)

• Площадь: 70 м²
• Старая кадастровая стоимость: 410 000 MDL
• Новая кадастровая стоимость: 1 200 000 MDL (примерно 60 000 евро)
• Увеличение кадастровой стоимости: +293%

Текущая рыночная стоимость такой квартиры в среднем на 50% выше обновленной кадастровой стоимости, т.е. 90 000 евро.

(Пример N2) 3-комнатная квартира – новостройка (построена в 2018 году)

• Площадь: 86 м²
• Старая кадастровая стоимость: 600 000 MDL
• Новая кадастровая стоимость: 1 500 000 MDL (приблизительно 75 000 евро)
• Кадастровое увеличение: +250%

Рыночная стоимость оценивается примерно на 100% выше переоцененной кадастровой стоимости, т.е. приблизительно на 150 000 евро.

(Пример N3) Жилой дом с участком земли (построен в 2007 году)

• Кадастровая площадь: 90 м²
• Общая площадь прилегающей территории: 175 м²
• Приватизированный участок под застройку: 5 соток

Кадастровая стоимость:

• Земельный участок: от 320 000 MDL до 1 200 000 MDL (+375%)
• Дом: от 900 000 MDL до 2 000 000 MDL (+222%)
• Общая кадастровая стоимость: от 1 220 000 MDL до 3 200 000 MDL (приблизительно 160 000 евро)

Рыночная стоимость этого типа недвижимости в среднем примерно на 200% выше обновленной кадастровой стоимости, т.е. около 480 000 евро.

Примечание: Корректировка кадастровой стоимости различается в зависимости от сегмента рынка и местоположения недвижимости. Приведенные выше примеры носят ориентировочный характер и приведены исключительно для лучшего понимания того, как происходили эти изменения.

Анализируя переоценку некоторых земельных участков в радиусе 50 км от Кишинева, мы заметили, что в некоторых случаях новая кадастровая стоимость выше текущей рыночной цены.

Будем ли мы платить более высокие налоги?

В Республике Молдова минимальная ставка налога на жилую недвижимость составляет 0,05% от кадастровой стоимости, но местные органы власти имеют право повышать эту ставку в зависимости от местных бюджетных потребностей. В муниципалитете Кишинева большинство местных органов власти применяют ставку 0,185%, и этот ежегодный налог является обязательным для собственников.

Сравнивая эти ставки с тремя примерами, проанализированными выше, мы наблюдаем как значительное процентное увеличение, так и реальные различия, выраженные в леях. Так, для трехкомнатной квартиры в старом многоквартирном доме ежегодный налог увеличился примерно с 760 MDL до примерно 2220 MDL, что представляет собой увеличение почти на 290%, но в абсолютном выражении речь идет о разнице примерно в 1460 MDL в год.

В случае квартиры в новом многоквартирном доме годовой налог увеличивается с 1110 MDL до примерно 2775 MDL, что составляет увеличение примерно на 250%, или +1665 MDL в год. Для частного дома налог увеличивается с примерно 2260 MDL до примерно 5920 MDL, что означает увеличение примерно на 260%, или +3660 MDL в год.

Чтобы уменьшить реальное влияние уплачиваемых налогов, местные органы власти могли бы временно корректировать налоговую ставку, при этом любые повышения применялись бы постепенно. Такой подход позволил бы гражданам постепенно адаптироваться к новым кадастровым значениям и избежать внезапного финансового давления на семейные бюджеты.

Налог «на роскошь» после переоценки

Обновление кадастровых значений напрямую связано с системой налогообложения недвижимости, часто называемой налогом на богатство или, в обиходе, «налогом на роскошь».

Как работал налог до 2025 года

До 2025 года физические лица платили налог на богатство, если одновременно выполнялись два условия:

1. они владели недвижимостью для жилых целей;
2. ее общая стоимость превышала 1,5 миллиона MDL, а общая площадь превышала 120 м² (включая доли).

Граждане, выполнявшие вышеуказанные условия, платили налог на богатство в размере 0,8% от кадастровой стоимости.

Пример: 1 500 000 MDL x 0,8% = 12 000 MDL (годовой налог на богатство)

Как работает налог на богатство после 2025 года

После 2025 года пороговые значения и критерии для налога на богатство были пересмотрены следующим образом:

• минимальная сумма для налогообложения равна как минимум 200 средним заработным платам в экономике, согласно прогнозам и решениям правительства;
• На 2026 год средняя прогнозируемая заработная плата составляет 17 400 MDL, что определяет пороговое значение в 3 480 000 MDL;
• если налогоплательщик владеет недвижимостью с совокупной кадастровой стоимостью выше этого порога, и общая площадь превышает 120 м², он может подпадать под действие налога на богатство.

Пример: 3 480 000 MDL x 0,8% = 27 840 MDL (годовой налог на богатство)

Анализируя приведенные выше примеры недвижимости и новые кадастровые значения, для того чтобы подпадать под действие налога на богатство, одинокому человеку необходимо владеть как минимум тремя трехкомнатными квартирами в старом многоквартирном доме или двумя трехкомнатными квартирами площадью около 100 м², или домом на первом этаже и трехкомнатной квартирой в новом многоквартирном доме.

Повышение кадастровой стоимости практически затронет владельцев ряда объектов недвижимости, в том числе тех, кто владеет портфелем квартир или домов, которым придется платить значительно более высокий налог на имущество, чем раньше.

Вывод

Переоценка недвижимости — необходимый шаг как для граждан, так и для государства Республики Молдова, способствующий обновлению системы, которая больше не отражает современные экономические реалии.

Более точный сбор налогов позволит властям эффективнее поддерживать инвестиции в инфраструктуру и социальные программы. В то же время владельцы недвижимости выиграют от повышения прозрачности и предсказуемости, поскольку новая кадастровая стоимость будет ближе к реальным ценам на рынке недвижимости.