2023 год станет переломным для рынка недвижимости Кишинева. Экономические и социальные последствия последнего периода оказали сильное влияние на направление и развитие рынка недвижимости, а также на цены на недвижимость.
Хотя очень сложно делать определенные прогнозы, поскольку мы не знаем, какие неизвестные факторы появятся в ближайшем будущем, в этой статье я попытаюсь объяснить, что может произойти в определенных сегментах рынка и как будет развиваться рынок недвижимости в 2023 году. .
Рынок недвижимости начал «разогреваться» с запуском государственной программы «Prima Casa» в 2018 году, чтобы потом банки предлагали более дешевые кредиты и повышался вкус молдаван к покупке жилья. В то время средняя цена квадратного метра составляла 630-650 евро. См. Эволюцию цен на квартиры в Кишиневе.
Затем последовали последствия пандемии Covid, которая изменила все ожидания людей в отношении цен на недвижимость. Сначала все ожидали, что цены на квартиры станут дешевле, но они неожиданно выросли, увеличившись на 30-50 евро за м2 каждый квартал в течение 2020-2021 годов.
Таким образом, в начале 2022 года мы проснулись с новыми историческими максимумами цен на квартиры (средняя цена за квадратный метр достигала 900-1000 евро), дома, землю и т.д. И неизвестно, как бы развивался рынок, если бы не появился тот самый «черный лебедь», а именно начало войны России с Украиной.
Параллельно с этим 2022 год ознаменовался беспрецедентной для Республики Молдова инфляцией более 30%. В то же время ипотечные кредиты стали дороже, а количество сделок в этом сегменте значительно сократилось.
Снижение покупательной способности, а также энергетический кризис во второй половине года также наложили свой отпечаток на рынок недвижимости и долгосрочных инвестиций.
Из-за войны в соседней стране многие молдаване просто отложили решение о покупке дома до тех пор, пока в регионе не установится экономическая и социальная стабильность.
С другой стороны, у нас наблюдается резкое снижение покупательной способности населения из-за рекордной инфляции. Люди просто или сосредоточены на текущих расходах, а не на крупных долгосрочных инвестициях, таких как покупка дома.
Рекордная инфляция сделала ипотеку дороже примерно на 50%. Этот факт отпугнул население от доступа к ипотеке для покупки квартиры или дома. А мы знаем, что в 2020-2021 годах примерно 30-40% всех сделок купли-продажи квартиры осуществлялось с помощью этого финансового инструмента.
Хотя официальной статистики общего количества сделок купли-продажи квартир за 2022 год нет, из внутренней статистики мы видим снижение спроса примерно на 30%.
Начало 2023 года началось удачно, покупатели, которые все время откладывали заявку на покупку в 2022 году, начали стучаться в двери владельцев.
На рынке недвижимости наблюдается небольшое оживление. Покупатели делают предложения, некоторые из которых могут быть чрезмерно низкими по сравнению с рекламными ценами. В то же время владельцы недвижимости, которые мотивированы или ограничены определенными ситуациями, могут пойти на компромисс в цене, если они действительно хотят продать.
Однако некоторые выжидают и задаются вопросом, упадут ли цены в предстоящий период.
Почему цены на квартиры могут упасть?
Пока не ясно, как будет развиваться война в регионе. Также неясно, как долго продлится этот спад и каковы будут его долгосрочные последствия.
Уровень задолженности молдаван за последние 4 года сильно вырос. многие получили доступ к ипотечному кредиту. А сейчас из-за дороговизны кредита и того, что многие компании могут сокращаться или банкротиться, на рынке может появиться больше предложений по ценам ниже рыночных. Те, кто больше не сможет оплачивать свои облигации в банке, и будут вынуждены продать их, чтобы вернуть вложенные деньги.
Почему цены на квартиры могут вырасти?
Если война в Украине закончится ее победой, цены на квартиры в ближайший период вырастут. Мир принесет гораздо больше ясности, и люди больше не будут бояться инвестировать в Республику Молдова.
Наряду с этим поступит много иностранных инвестиций для развития социально-экономической инфраструктуры, будут созданы рабочие места, а Республика Молдова станет интересной не только для наших граждан, но и для иностранных инвесторов.
Покупатели станут более расчетливыми. Они будут ориентироваться на качество. Они больше не будут покупать все, как раньше. Они будут намного более внимательны к качеству строительных работ и отделки, используемой строителями, на не очень больших площадях, но с очень хорошо продуманными планами этажей.
Покупатели будут ориентироваться на районы с развитой инфраструктурой, с выходом на пешеходные зоны и зоны отдыха.
В последнюю очередь, они остановят свой выбор на энергоэффективных домах, домах с утепленными фасадами, с качественными стеклопакетами, с автономным отоплением, а также наличием других альтернативных источников отопления, если речь идет о домах на земле.
Строителям, которые больше всего пострадали в 2022 году из-за кризиса и войны в Украине, следует намного больше думать о комфорте людей, строить не только квадратные метры, но и качественный быт для новых собственников. Только так они смогут привлечь конечного покупателя, когда соотношение цены и качества новых квартир будет справедливым и сбалансированным.
Как вы думаете, вырастут или упадут цены на квартиры в 2023 году?
Автор: Виктор Черноморченко
Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.
Дисклеймер: Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.
