Покупатели стали более осторожными, а инвестиционные решения принимаются более медленными темпами. В то же время стремительный рост цен на земельные участки под строительство заставляет всё больше покупателей расширять зону поиска в сторону районов, расположенных дальше от центра Кишинёва.
В центральных районах и в зонах с высоким потенциалом строительства жилых комплексов цена одной сотки земли может превышать 100 000 евро. Это значительно снижает доступность для покупателей, которые хотят построить дом для собственного проживания, и заставляет их искать альтернативы в пригородах и населённых пунктах, расположенных на большем расстоянии от муниципия.
Таким образом, рынок земельных участков сталкивается с парадоксом: спрос становится более осторожным, однако цены остаются высокими благодаря ограниченному предложению и постоянно растущей стоимости хорошо расположенных участков с высоким строительным потенциалом.
Чтобы правильно понять текущую ситуацию, необходимо также рассмотреть период до пандемии. До 2020 года в Кишинёве и пригородах ежегодно продавалось около 2 230 земельных участков, а инвестиции в землю представляли собой относительно небольшой сегмент рынка. Не наблюдалось такого интереса, как сегодня, а земельные участки в основном приобретали люди, которые уже имели чёткую цель строительства, инвесторы или девелоперы.
Однако пандемия изменила поведение людей. Желание иметь больше пространства, собственный двор и уединение, а также рост цен на квартиры сделали вариант «земельный участок + дом» более привлекательным для всё большего числа семей.
Таким образом, после пандемии рынок земельных участков начал быстро развиваться. Среднегодовое количество сделок за последние пять лет достигло примерно 5 447, что более чем в два раза превышает уровень примерно 2 230 сделок в год, зафиксированный до пандемии.
Это сравнение имеет важное значение. Хотя в 2025 году было зарегистрировано 4 568 сделок, что на 16,2% меньше среднего показателя за последние пять лет, этот объём по-прежнему более чем в два раза превышает допандемийный уровень. Следовательно, рынок не возвращается к прежним масштабам, а скорее проходит этап корректировки после нескольких лет очень быстрого роста.
В первом полугодии 2026 года в Кишинёве и пригородах было зарегистрировано 1 659 сделок купли-продажи земельных участков под строительство, по сравнению с 2 396 сделками за аналогичный период 2025 года. Разница в 737 сделок означает снижение примерно на 30,8%.
Для сравнения, за тот же период количество сделок с квартирами сократилось примерно на 27%, что показывает: снижение активности характерно не только для рынка земельных участков, а является частью более широкого замедления на рынке недвижимости.
Квартальная динамика показывает замедление количества сделок купли-продажи земельных участков под строительство в Кишинёве и пригородах:
Продолжающийся рост цен и всё более ограниченное предложение качественных земельных участков заставляют покупателей расширять радиус поиска за пределы районов, расположенных непосредственно возле Кишинёва. Таким образом, интерес постепенно смещается от таких пригородов, как Кодру, Дурлешты, Яловены, Стэучены, Бэчой, Трушены и Бубуечь, в сторону населённых пунктов, расположенных дальше от муниципия: Суручены, Кожушна, Будешты, Милештий Мичь, Кетрошика и др.
Смотрите земельные участки на продажу в Кишинёве и пригородах.
В настоящее время земельные участки под строительство с доступом к коммуникациям и ценой до 50 000 евро являются одними из наиболее востребованных. Покупатели готовы согласиться на большее расстояние от города в обмен на более доступную цену и большую площадь участка.
Интересным показателем является динамика сделок, осуществлённых с использованием кредитного финансирования. В первом полугодии 2025 года было зарегистрировано 748 сделок с земельными участками, профинансированных за счёт кредитов, а в первом полугодии 2026 года - 669 таких сделок.
Таким образом, количество сделок с использованием кредитов снизилось примерно на 10,6%, что значительно меньше общего сокращения объёма сделок, составившего 30,8%.
669 сделок с использованием кредитного финансирования составляют примерно 40,3% от общего количества - 1 659 сделок, зарегистрированных в первом полугодии 2026 года. Фактически примерно четыре из десяти земельных участков приобретаются с использованием банковского финансирования.
Это показывает, что, несмотря на более осторожное поведение покупателей, кредитование продолжает оставаться важным механизмом поддержки рынка. Если в дальнейшем условия финансирования улучшатся, часть покупателей, которые сегодня откладывают решение, может вернуться на рынок.
Если существует фактор, способный фундаментально изменить рынок земельных участков в Кишинёве и пригородах, то это инфраструктура. Населённые пункты вокруг столицы быстро развивались, однако во многих районах сети и дороги не успевали за темпами жилой застройки.
Проблемы, связанные с водоснабжением, канализацией, газом, электричеством, уличным освещением, дорогами и подъездными путями, напрямую влияют на решение о покупке. Земельный участок может иметь привлекательную цену, но если владельцу впоследствии необходимо вложить значительные средства в подключение к коммуникациям и обустройство подъезда, общая стоимость проекта существенно возрастает.
Поэтому развитие инфраструктуры следует рассматривать как прямую инвестицию в развитие рынка жилой недвижимости. Участок со всеми доступными коммуникациями и хорошей дорогой является значительно более привлекательным продуктом, чем аналогичный по площади участок без необходимой инфраструктуры.
Не менее важна и связь между пригородами и Кишинёвом. Для семьи имеет значение не только цена земельного участка, но и то, сколько времени ежедневно будет занимать дорога до работы, школы или других необходимых объектов. С этой точки зрения улучшение дорог, развитие общественного транспорта и создание эффективной объездной дороги вокруг Кишинёва могли бы оказать значительное влияние на развитие столичной агломерации.
Рынки земельных участков и квартир необходимо рассматривать во взаимосвязи. Для многих семей выбор жилья означает выбор между квартирой в Кишинёве и строительством собственного дома в пригороде.
Если семья может приобрести земельный участок площадью 400–600 м² с водоснабжением, канализацией, газом, электричеством, хорошей дорогой и быстрым доступом к Кишинёву, вариант строительства дома может стать более привлекательным, чем покупка очень дорогой квартиры в городе.
Такая альтернатива может положительно повлиять на весь рынок. Если часть покупателей переключится с квартир на частные дома, давление спроса на квартиры в Кишинёве может снизиться. Это не означает автоматического снижения цен, однако может способствовать замедлению темпов их роста и формированию более здорового баланса между спросом и предложением.
В этом контексте развитие пригородов следует рассматривать не только как возможность для рынка земельных участков, но и как одно из решений жилищной проблемы Кишинёва.
Несмотря на текущее снижение активности, существует несколько причин для умеренного оптимизма. Сегодня рынок земельных участков значительно больше и зрелее, чем до пандемии: примерно с 2 230 сделок в год он вырос до среднего уровня в 5 447 сделок за последние пять лет.
Кроме того, земля остаётся ограниченным ресурсом, а хорошо расположенные участки с доступом к инфраструктуре и потенциалом развития будут и дальше пользоваться спросом. Потребность в жилье сохраняется, а для многих семей строительство собственного дома остаётся реальной альтернативой покупке квартиры.
669 сделок с использованием кредитного финансирования в первом полугодии 2026 года, что составляет около 40% от общего количества сделок, также показывают наличие механизмов финансирования, способных поддерживать рынок при улучшении экономических условий.
Поэтому текущий период можно рассматривать скорее как этап корректировки и нормализации, а не как структурную проблему рынка земельных участков.
Рынок земельных участков под строительство в Кишинёве и пригородах в 2026 году переживает период замедления: в первом полугодии количество сделок снизилось на 30,8%. Однако тот факт, что около 40% покупок осуществляется с использованием кредитного финансирования, показывает, что интерес к этому сегменту по-прежнему остаётся высоким.
Текущее снижение скорее можно рассматривать как нормализацию после стремительного роста последних лет, а не как потерю интереса к земельным участкам. В долгосрочной перспективе развитие инфраструктуры - дорог, инженерных коммуникаций и более эффективного транспортного сообщения с Кишинёвом - будет играть ключевую роль в расширении рынка в сторону пригородов и населённых пунктов вокруг столицы.
Если инфраструктура будет развиваться теми же темпами, что и жилая застройка, земельные участки под строительство могут стать одним из основных двигателей расширения столичной агломерации Кишинёва.
Автор: Виктор Черноморченко
Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.
Дисклеймер: Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.
