Новые налоговые правила изменят подход собственников к расчёту расходов на содержание недвижимости, а инвесторам придётся пересмотреть рентабельность своих вложений.
Эффективная ставка налога на прирост капитала увеличится с 6% до 12%, а собственники жилой недвижимости, совокупная стоимость которой превышает 4 миллиона леев, подпадут под действие нового механизма налогообложения имущества. В то же время условия освобождения от налога при продаже основного жилья станут более гибкими.
Эти изменения происходят в период, когда рынок недвижимости Кишинёва проходит этап корректировки: цены достигли исторически высоких уровней, количество сделок сократилось, а покупатели стали более тщательно оценивать решения о приобретении недвижимости.
В связи с этим возникает важный вопрос: приведут ли новые налоги к изменению поведения инвесторов, увеличению предложения квартир или даже к корректировке цен в 2027 году?
Мы проанализировали основные сценарии и то, как новые налоговые правила могут повлиять на рынок жилой недвижимости Кишинёва.
Чтобы оценить влияние новых налогов, прежде всего необходимо проанализировать последние тенденции на рынке недвижимости Кишинёва.
За последние годы цены на жильё демонстрировали ускоренный рост. Согласно Индексу недвижимости Acces Imobil, средняя цена квартир выросла с 1 070 евро/м² в 2023 году до 1 540 евро/м² в 2024 году, достигнув 1 720 евро/м² в 2025 году.
Таким образом, всего за два года цены выросли примерно на 61%, достигнув исторического максимума. Однако в 2026 году тенденция роста остановилась, и цены удерживались на уровне около 1 720 евро/м². Это свидетельствует о периоде стагнации после значительного роста в предыдущие годы.
Подробнее об этой динамике читайте в анализе Индекс недвижимости Acces Imobil — 10 лет мониторинга рынка недвижимости Кишинёва.
При этом рост цен не сопровождался аналогичным увеличением количества сделок. Напротив, рынок начал демонстрировать признаки замедления, в частности на фоне снижения доступности жилья и роста стоимости финансирования.
Согласно данным IPCBI (Кадастр), в третьем квартале 2026 года в Кишинёве и пригородах было зарегистрировано 3 732 сделки с квартирами, по сравнению с 3 607 сделками за аналогичный период 2025 года. Это означает рост примерно на 3,5% и является первым сигналом восстановления активности на рынке жилой недвижимости.
Однако если рассматривать период с января по сентябрь, ситуация выглядит иначе. За первые девять месяцев 2026 года было совершено 9 225 сделок с квартирами, тогда как за аналогичный период 2025 года — 11 090. Таким образом, рынок демонстрирует снижение примерно на 16,8%, что эквивалентно 1 865 сделкам меньше.
Динамика третьего квартала указывает на улучшение активности по сравнению с предыдущим годом, однако совокупное количество сделок показывает, что рынок ещё не компенсировал отставание 2025 года.
В то же время средняя цена квартир, согласно Индексу недвижимости Acces Imobil, сохранилась на уровне около 1 720 евро/м², что свидетельствует о стагнации цен на исторически высоких отметках.
Эти показатели говорят о том, что рынок недвижимости Кишинёва проходит период корректировки: покупатели стали более избирательными, а собственникам необходимо уделять больше внимания формированию цены продажи.
Подробный анализ представлен в статье Прогноз рынка недвижимости Кишинёва до конца 2026 года: предложение, сделки и цены.
В этом контексте налоговые изменения 2027 года станут дополнительным фактором, способным повлиять на решения участников рынка.
Пакет налоговой и таможенной политики на 2027 год был принят Парламентом 22 октября 2026 года. Среди изменений, непосредственно затрагивающих собственников и инвесторов в недвижимость, можно выделить следующие:
Налог на прирост капитала
Льгота, предусматривающая уменьшение налогооблагаемой базы на 50%, будет отменена. Таким образом, ставка 12% будет применяться ко всей налогооблагаемой сумме прироста капитала. Это означает увеличение эффективной налоговой ставки с 6% до 12%.
Налог на богатство
Для объектов недвижимости жилого назначения, включая дома для отдыха, будет установлен порог в 4 миллиона леев. Ставка 0,8% будет применяться только к стоимости, превышающей этот порог, без учёта земельных участков.
Освобождение от налога при продаже основного жилья
Условия предоставления налоговой льготы будут изменены. Налогоплательщики, которые проживали в недвижимости не менее трёх лет и для которых она является единственным жильём, смогут воспользоваться льготой даже в том случае, если у них не был официально зарегистрирован адрес проживания по этому адресу.
Расходы на ремонт
Расходы на ремонт жилья, которые соответствуют установленным требованиям и подтверждены документально, смогут учитываться при определении прироста капитала в соответствии с положениями налогового законодательства.
Подробные объяснения и примеры расчётов представлены в нашей статье: Налоговая политика 2027: что изменится для собственников недвижимости и рынка недвижимости Республики Молдова.
Но как эти изменения повлияют на поведение инвесторов и развитие рынка?
Удвоение эффективной ставки налога на прирост капитала может в первую очередь повлиять на инвесторов, которые покупают квартиры с целью последующей перепродажи по более высокой цене.
До настоящего времени разница между ценой покупки и продажи облагалась фактически по ставке 6%, поскольку в налогооблагаемую базу включалось только 50% прироста капитала.
С 2027 года эффективная ставка налога достигнет 12%, что сократит чистую прибыль от подобных инвестиций.
Предположим, что человек покупает квартиру за 100 000 евро, а впоследствии продаёт её за 130 000 евро. В этом случае прибыль от сделки составляет 30 000 евро.
До 2026 года при применении эффективной налоговой ставки 6% ориентировочная сумма налога составляла бы 1 800 евро, а прибыль после уплаты налога — 28 200 евро.
Начиная с 2027 года, при эффективной ставке 12%, налог за ту же сделку увеличится до 3 600 евро, а чистая прибыль сократится до 26 400 евро.
Таким образом, при одинаковых инвестициях и одной и той же цене продажи собственнику придётся заплатить на 1 800 евро больше налога, что снизит рентабельность инвестиции в недвижимость.
Упрощённый пример, выраженный в эквиваленте евро, без учёта других вычитаемых расходов и налоговых корректировок. Фактический расчёт производится в леях в соответствии с положениями Налогового кодекса.
Во-первых, краткосрочные спекулятивные инвестиции могут стать менее привлекательными. Инвесторам, которые покупают квартиры с целью перепродажи через несколько месяцев или после быстрого ремонта, придётся получать более высокую маржу, чтобы сохранить прежнюю чистую доходность.
Во-вторых, цена покупки станет ещё более важным фактором. Инвесторы будут внимательнее относиться к недвижимости, приобретаемой ниже рыночной стоимости, квартирам, требующим ремонта, и объектам с реальным потенциалом увеличения стоимости.
В-третьих, часть инвесторов может отказаться от стратегий быстрой перепродажи и предпочесть долгосрочное владение недвижимостью.
Однако это не означает, что инвестиции в недвижимость станут нерентабельными. Кишинёв остаётся главным рынком жилой недвижимости Республики Молдова, а спрос на жильё поддерживается концентрацией рабочих мест, внутренней миграцией, диаспорой и потребностью населения в жилье.
Скорее, инвесторам придётся уделять больше внимания чистой доходности и тщательнее анализировать все расходы, связанные со сделкой.
Одним из возможных последствий новых налоговых правил может стать переориентация части инвесторов на рынок аренды жилья.
Если быстрая перепродажа станет менее привлекательной с налоговой точки зрения, сохранение недвижимости в собственности и получение регулярного дохода могут стать более интересной альтернативой.
В этом случае инвестор будет ориентироваться не только на рост стоимости квартиры, но и на доход от её сдачи в аренду.
В пользу такой стратегии можно выделить несколько аргументов:
Однако доходность инвестиций в аренду необходимо рассчитывать с учётом цены покупки, ежемесячной арендной платы, периодов отсутствия арендаторов, расходов на содержание, применимых налогов и стоимости финансирования, если покупка осуществляется с использованием кредита.
Например, квартира, приобретённая за 100 000 евро и сдаваемая в аренду за 500 евро в месяц, приносит 6 000 евро валового дохода в год. Это соответствует валовой доходности 6%.
Однако чистая доходность будет ниже после вычета расходов и налогов.
Следовательно, не каждая квартира автоматически является выгодной инвестицией для сдачи в аренду. Местоположение, площадь, планировка, состояние жилья и цена покупки по-прежнему будут определять рентабельность.
Если интерес к инвестициям в арендную недвижимость вырастет, это может способствовать развитию рынка аренды в Кишинёве. Однако такой эффект не является автоматическим и будет зависеть от соотношения доходности аренды и расходов на владение недвижимостью.
Введение налога на богатство для жилой недвижимости совокупной стоимостью более 4 миллионов леев может повлиять на решения собственников, владеющих несколькими квартирами или домами.
В отличие от налога на прирост капитала, который возникает при получении налогооблагаемой прибыли, налог на богатство вводит ежегодные расходы, связанные с владением недвижимостью высокой стоимости.
Например, налогоплательщик, владеющий жилой недвижимостью совокупной стоимостью 6 миллионов леев, будет иметь налогооблагаемую базу в размере 2 миллионов леев и ежегодный налог в размере 16 000 леев при применении нового механизма.
Для одних собственников дополнительные расходы будут незначительными по сравнению со стоимостью их портфеля недвижимости и получаемыми доходами.
Для других, особенно для тех, кто владеет неиспользуемой недвижимостью или объектами с низкой доходностью от аренды, новый налог может стать поводом пересмотреть свои инвестиции.
Таким образом, некоторые собственники могут принять решение:
Интересно отметить, что в муниципии Кишинёв насчитывается почти 88 000 жилых помещений, в которых никто не проживает постоянно, согласно Переписи населения и жилищного фонда 2024 года.
Это количество не означает, что все эти объекты автоматически доступны для продажи или аренды. Некоторые используются время от времени, другие принадлежат людям, проживающим за границей, или сохраняются для дальнейшего использования.
Тем не менее наличие значительного жилищного фонда, который не занят постоянно, свидетельствует о потенциале вывода части этих объектов на рынок продажи или аренды.
Подробнее читайте в анализе Парадокс рынка недвижимости Кишинёва: 88 000 незанятых жилых помещений, но цены достигли исторического максимума.
Вполне возможно, что налог на богатство заставит часть собственников пересмотреть решение о сохранении определённых объектов недвижимости.
Однако пока нет достаточных оснований предполагать, что только эта мера приведёт к массовому увеличению предложения.
Порог в 4 миллиона леев относительно высок для собственников, владеющих одним жильём, а налог в первую очередь затрагивает лиц с жилыми активами высокой совокупной стоимости.
Влияние этой меры будет зависеть от количества налогоплательщиков, подпадающих под её действие, стоимости принадлежащей им недвижимости и её доходности.
Новые налоговые правила повлияют не только на инвесторов. Они могут изменить и поведение людей, которые покупают или продают жильё для личного пользования.
Для собственников, продающих своё основное жильё, новые условия освобождения от налога могут стать важным преимуществом.
В то же время лицам, владеющим несколькими объектами недвижимости, придётся заранее анализировать налоговые последствия перед принятием решения о продаже.
Это может привести к более тщательному планированию сделок и более тесному сотрудничеству со специалистами по недвижимости и налоговым консультантами.
Если часть собственников решит продать квартиры, которые не приносят дохода, покупатели могут получить более широкий выбор недвижимости.
Тем не менее на рынке, где средний срок продажи увеличился, переговоры о цене уже являются важной частью процесса покупки.
Покупатели продолжат сравнивать несколько объектов, анализировать стоимость квадратного метра и уделять больше внимания соотношению цены, качества и местоположения.
Для тех, кто планирует приобрести жильё с помощью банковского финансирования, доступность ипотечного кредита останется решающим фактором.
Перед покупкой рекомендуем также ознакомиться с нашим руководством Хочу купить квартиру в ипотеку. Что нужно знать?.
Это, вероятно, самый важный вопрос для покупателей, собственников и инвесторов.
По нашему мнению, новые налоги сами по себе не приведут к значительному снижению цен на квартиры. В первую очередь они повлияют на доходность инвестиций и поведение отдельных категорий собственников.
Для динамики цен соотношение спроса и предложения по-прежнему будет иметь гораздо большее значение. Можно рассмотреть три возможных сценария.
В этом сценарии новые налоги не приведут к существенным изменениям в поведении собственников и инвесторов. Спрос останется относительно стабильным, а предложение квартир продолжит оставаться ограниченным.
Цены могут сохраниться на уровнях, близких к нынешним, с различиями в зависимости от района, типа жилья и качества строительства.
Если количество собственников, принимающих решение о продаже, увеличится, а покупатели продолжат проявлять осторожность, предложение может стать более значительным по отношению к спросу.
В этом случае давление на цены может усилиться, особенно в отношении переоценённых квартир, старого жилого фонда или объектов, требующих дополнительных вложений.
Возможная коррекция может быть более заметной в фактических ценах сделок — за счёт переговоров и скидок для покупателей, - чем в первоначальных ценах, указанных в объявлениях.
Если доступность ипотечного кредитования улучшится, доходы населения вырастут, а отложенный спрос вернётся на рынок, количество сделок может увеличиться.
При относительно ограниченном предложении такая динамика может создать новое давление на цены в сторону роста.
По нашему мнению, развитие рынка жилой недвижимости Кишинёва в 2027 году будет зависеть прежде всего от следующих факторов:
Таким образом, налогообложение станет дополнительным фактором влияния, но не главным определяющим фактором динамики цен.
Налоговая политика 2027 года изменит подход собственников и инвесторов к оценке рентабельности объектов недвижимости.
Удвоение эффективной ставки налога на прирост капитала сократит чистую прибыль от инвестиций, основанных на перепродаже недвижимости, а налог на богатство введёт дополнительные расходы для собственников крупных жилых портфелей.
В то же время льготы при продаже основного жилья и возможность учитывать соответствующие требованиям расходы на ремонт предоставят определённые преимущества собственникам.
Мы ожидаем, что инвесторы станут более избирательными, будут уделять больше внимания цене приобретения и тщательнее анализировать долгосрочную доходность.
Однако мы не считаем, что новые налоги сами по себе приведут к значительной корректировке цен на квартиры в Кишинёве. Дальнейшее развитие рынка по-прежнему будет зависеть от покупательной способности населения, доступности кредитов, объёма предложения и доверия покупателей.
В 2027 году преимущество будет не обязательно у тех, кто владеет наибольшим количеством объектов недвижимости, а у тех, кто умеет правильно выбирать, покупать по обоснованной цене и получать реальную доходность от инвестиций в недвижимость.
P:S.: Данный анализ отражает возможные экономические последствия налоговых изменений и не является гарантированным прогнозом динамики цен. Конкретные налоговые последствия необходимо проверять с учётом действующего законодательства и индивидуальной ситуации каждого налогоплательщика.
Автор: Виктор Черноморченко
Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.
Дисклеймер: Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.
