Одновременно значительно увеличилось количество людей с доходами свыше одного миллиона леев, что поднимает интересный вопрос: сколько капитала на самом деле сосредоточено в экономике и насколько он может влиять на рынок недвижимости Кишинёва?
Согласно данным Государственной налоговой службы, в 2025 году 9 643 человека задекларировали доходы свыше одного миллиона леев - на 1 624 человека больше, чем годом ранее. Общая сумма задекларированных доходов этой категории достигла 32,8 млрд леев. Но что означает эта сумма, если сопоставить её с нынешними ценами на жильё? И главное - сколько квартир теоретически можно было бы приобрести на средства, оставшиеся после уплаты налогов?
Из 32,8 млрд леев, задекларированных лицами с доходами свыше одного миллиона леев, около 2,3 млрд леев составил начисленный подоходный налог. Таким образом, после уплаты налогов остаётся около 30,5 млрд леев.
Для простоты расчёта используем условный курс 20 леев за евро. В таком случае 30,5 млрд леев эквивалентны примерно 1,525 млрд евро.
Это сумма, которую сложно представить в обычных цифрах. Поэтому имеет смысл сопоставить её с чем-то конкретным для рынка недвижимости - стоимостью квартиры.
Согласно Индексу недвижимости Acces Imobil, средняя цена квартир в Кишинёве составляет около 1 720 евро/м². Индекс рассчитывается на основе анализа нескольких сегментов рынка жилой недвижимости и включает как квартиры в новостройках, так и квартиры на вторичном рынке, в различных состояниях отделки.
Если взять для примера квартиру площадью 60 м², её стоимость при средней цене 1 720 евро/м² составит: 60 м² × 1 720 евро = 103 200 евро.
Теперь можно сделать простой расчёт: 1 525 000 000 евро ÷ 103 200 евро = примерно 14 776 квартир.
Иными словами, чистые доходы, задекларированные за один год людьми с доходами свыше одного миллиона леев, теоретически представляют покупательную способность примерно для 14 800 квартир площадью 60 м² по нынешней средней цене в Кишинёве.
Разумеется, это всего лишь статистическое упражнение. Никто не утверждает, что эти люди фактически приобрели 14 800 квартир. Доходы используются для потребления, сбережений, развития бизнеса, инвестиций, покупки другой недвижимости и множества других целей.
Однако это сравнение помогает понять, насколько большой объём капитала сосредоточен в относительно небольшой группе налогоплательщиков.
Сопоставление с реальным объёмом рынка недвижимости Кишинёва делает эту сумму ещё более интересной. Согласно пересмотренным данным Государственного предприятия «Кадастр недвижимого имущества», в 2025 году в муниципии Кишинёв и пригородах было продано 14 342 квартиры, введённые в эксплуатацию.
В нашем расчёте 30,5 млрд леев, оставшиеся после уплаты налогов, или около 1,525 млрд евро, были бы достаточны для приобретения примерно 14 776 квартир площадью 60 м² по средней рыночной цене.
Иными словами, теоретическая покупательная способность чистых доходов, задекларированных за один год людьми с доходами свыше одного миллиона леев, почти равна всему объёму квартир, проданных в Кишинёве и пригородах за 2025 год.
Разница между двумя показателями составляет всего 434 квартиры, то есть гипотетическая сумма могла бы покрыть около 103% от количества сделок, зарегистрированных в 2025 году.
Разумеется, этот расчёт не означает, что 9 643 миллионера в Молдове приобрели или собираются приобрести такое количество жилья. Это статистическое сравнение, призванное показать масштаб покупательной способности, сосредоточенной в относительно небольшой части населения, и дать иной взгляд на объём капитала, который потенциально может находиться за спросом на рынке недвижимости.
9 643 человека с доходами свыше одного миллиона леев не следует автоматически считать инвесторами в недвижимость, поскольку их доходы могут формироваться за счёт дивидендов, предпринимательской деятельности, заработной платы, аренды, продажи активов или других источников, а накопленный капитал может направляться в недвижимость, бизнес, финансовые инструменты или сбережения.
Тем не менее динамику этой категории интересно рассматривать в контексте рынка недвижимости. В 2023 году насчитывалось около 6 400 человек с доходами свыше одного миллиона леев, в 2024 году - более 8 000, а в 2025 году их количество достигло 9 643, что означает рост примерно на 50,7% за два года. За тот же период, согласно Индексу недвижимости Acces Imobil, средняя цена квартир в Кишинёве выросла с 1 070 евро/м² в 2023 году до 1 720 евро/м² в 2025 году, то есть примерно на 60,7%.
Несмотря на то что темпы роста количества миллионеров (+50,7%) и средней цены квартир (+60,7%) относительно близки, это не означает, что между этими двумя явлениями существует прямая причинно-следственная связь.
На цены жилья одновременно влияют стоимость строительства, инфляция, рост доходов, ипотечное кредитование, ограниченное предложение, стоимость земельных участков, инвестиции диаспоры и внутренняя миграция. В то же время увеличение объёма доступного капитала в экономике само по себе может способствовать сохранению или росту спроса на рынке недвижимости.
Рост числа людей с доходами свыше одного миллиона леев показывает, что в экономике Республики Молдова накапливается всё больше капитала, часть которого может направляться и на рынок недвижимости.
Нельзя утверждать, что миллионеры являются причиной роста цен на квартиры, однако их покупательная способность является фактором, который необходимо рассматривать наряду с соотношением спроса и предложения, инвестициями диаспоры и миграцией человеческого и финансового капитала из районов страны в Кишинёв и пригороды.
На рынке с ограниченным предложением, где всё больше финансовых ресурсов и людей концентрируется вокруг столицы, доступный капитал имеет не меньшее значение, чем количество покупателей.
Примечание: Все расчёты относительно количества квартир, которые могли бы быть приобретены, являются гипотетическими и имеют исключительно иллюстративный характер. Расчёт предполагает, что весь доход, оставшийся после уплаты налогов, был бы направлен на приобретение квартир площадью 60 м² по средней цене 1 720 евро/м². В реальности это не отражает фактическое поведение этих людей в отношении потребления или инвестиций.
Автор: Виктор Черноморченко
Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.
Дисклеймер: Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.
