Это вопрос, который я слышу довольно часто. И вопрос вполне логичный. Потому что если смотреть только на саму квартиру, такую разницу действительно сложно объяснить. Бетон есть бетон, кирпич есть кирпич, а рабочим нужно платить на любой стройке.
Но цена новой квартиры - это далеко не только стоимость её строительства. На самом деле застройщик начинает тратить деньги задолго до того, как будет построен первый этаж дома.
Давайте разберёмся, куда уходят эти деньги.
Если сильно упростить, в стоимость квартиры входят: земельный участок + строительство + проектирование и разрешительная документация + инфраструктура + общие зоны + финансирование + маркетинг и продажи + риски + прибыль.
При этом не существует фиксированного процента для каждой из этих составляющих. И здесь начинается самое интересное.
Два проекта, построенные в одном городе, могут иметь совершенно разную себестоимость, даже если цены на основные строительные материалы примерно одинаковые.
Очень сильно. И не только потому, что земля может быть дорогой.
Представим два участка одинаковой площади. На одном застройщик может построить 10 000 м², а на другом - только 5 000 м².
Если оба участка стоят, например, 2 миллиона евро, то стоимость земли в расчёте на каждый продаваемый квадратный метр во втором проекте будет в два раза выше. Это очень сильно меняет экономику проекта.
Имеет значение и расположение. Участок в хорошо развитой части Кишинёва, с доступом к дорогам, общественному транспорту, школам, магазинам и другим объектам инфраструктуры, будет стоить иначе, чем участок на окраине города.
Но и дешёвая земля автоматически не означает дешёвые квартиры. Если необходимо строить дороги, прокладывать инженерные сети, решать инфраструктурные вопросы или выполнять дополнительные работы для подключения проекта, первоначальная разница в стоимости может быстро исчезнуть.
Это та часть, которую покупатель видит лучше всего. Бетон, арматура, кирпич, окна, теплоизоляция, фасад, инженерные системы, лифты, отделка, рабочая сила.
Но и здесь разница в стоимости может быть очень существенной. Один дом может быть построен по стандартным решениям, а другой - с использованием более дорогих материалов и сложных технических решений.
Например, различия могут быть в:
Поэтому, когда кто-то говорит: «Как квартира может стоить 1 600 €/м²? Ведь строительство не может стоить столько».
Ответ простой: скорее всего, строительство действительно не стоит столько. Но и цена 1 600 €/м² - это далеко не только стоимость строительства.
Здесь возникает ещё одно распространённое заблуждение. Покупатель приобретает квартиру площадью 60–70 м². Но застройщик строит не только эти 60–70 м².
Необходимо построить лестницы, коридоры, лифты, технические помещения, парковки, подвальные помещения, подъездные пути, двор, зелёные зоны и другие общие пространства. Всё это стоит денег. Вы не видите эти площади в плане своей квартиры, но они являются частью всего проекта.
Поэтому жилой комплекс с максимально эффективными площадями квартир и небольшим количеством общих помещений имеет совершенно другую экономику по сравнению с комплексом с большими лобби, просторными коридорами, подземными паркингами и большим количеством дополнительных удобств.
Их довольно много. Ещё до начала строительства необходимо оплатить проектирование, геологические исследования, согласования, разрешительную документацию и работу специалистов.
Затем появляются расходы на управление проектом, юридические услуги, бухгалтерию, администрирование и продажи. На строительной площадке эти расходы не видны. Но они существуют. И в конечном итоге их также необходимо покрыть за счёт проекта.
Жилой дом не появляется за один месяц. Между покупкой земли застройщиком и продажей последних квартир может пройти минимум 3–5 лет.
Всё это время деньги остаются вложенными в проект. Нужно платить зарплаты, проценты по кредитам, налоги, охрану, проектирование, администрирование.
А если проект задерживается? Расходы продолжаются. Поэтому ещё один дополнительный год может означать миллионы леев дополнительных расходов для крупного проекта. А рынок за это время может измениться. Могут вырасти цены на строительные материалы. Может увеличиться стоимость финансирования. Может снизиться спрос.
Или, как мы видели в последние годы, рынок может оказаться в ситуации, когда цены уже не растут такими темпами, а количество сделок снижается на 10–30% в отдельных сегментах рынка.
Для застройщика это реальный риск, и подобные риски должны учитываться ещё на этапе формирования цены проекта. Без достаточного запаса для покрытия этих рисков многие застройщики могли бы столкнуться с неплатёжеспособностью, а начатые проекты - остаться незавершёнными. И тогда проблема касается уже не только самого застройщика.
За каждым проектом стоят сотни, а иногда и тысячи покупателей, которые вложили свои сбережения в жильё, которого пока ещё нет. Задержка или остановка проекта может означать для семьи годы ожидания, замороженные деньги, а в некоторых случаях - риск потерять значительную часть вложенных средств.
Зависит от самого проекта и от того, каким образом он финансируется. Одни застройщики используют собственный капитал. Другие работают с инвесторами или банковским финансированием.
В некоторых проектах часть финансирования формируется за счёт продаж квартир ещё в процессе строительства. Но независимо от источника, деньги имеют свою стоимость.
Если в проект на три года вложено 10 миллионов евро, это совсем не то же самое, что иметь эти деньги свободными и сразу использовать их в другом проекте или инвестиции. Это также необходимо учитывать при расчёте экономики проекта.
Потому что никто не может точно знать, каким будет рынок через три года. Когда начинается проект, застройщик делает расчёт. Оценивает стоимость земли, строительства, финансирования и сроки реализации.
Но затем могут произойти вещи, которые невозможно было точно предусмотреть. Материалы дорожают. Возникают задержки. Меняется законодательство. Финансирование становится дороже. Квартиры продаются медленнее. Или возникает экономический кризис.
У застройщика должна быть достаточная маржа, чтобы пережить подобные ситуации. В противном случае проект, который на бумаге выглядит вполне успешным, может очень быстро превратиться в серьёзную финансовую проблему.
Потому что квадратный метр не имеет одинаковой ценности во всех квартирах. Очень многое зависит от того, что вы видите из окна, сколько естественного света получаете и как расположена квартира.
Квартира с видом на парк или город может быть более привлекательной, чем квартира с видом непосредственно на соседний дом.
Также имеют значение ориентация, терраса, планировка, количество санузлов и расположение квартиры в здании. Поэтому две квартиры площадью 70 м² в одном и том же доме могут иметь разную цену. И это совершенно нормально.
Потому что на этом этапе покупатель принимает на себя больше риска. Если купить квартиру, когда проект только начинается, уверенности меньше. Вы ещё не видите готовый дом. Не видите окончательно благоустроенный двор. Не знаете, как в итоге будет выглядеть окружение. Зато можете получить более выгодную цену.
По мере продвижения строительства риск уменьшается, и во многих случаях цена растёт. Например, застройщик может начать продажи по 1 300 €/м², а по мере приближения проекта к завершению цена может вырасти до 1 500–1 600 €/м². Это не обязательное правило, но довольно распространённая стратегия.
Фактически покупатель на начальном этапе получает скидку за то, что принимает на себя больший риск.
Потому что мы покупаем не только квартиру. Мы покупаем локацию. Покупаем землю, на которой построен комплекс. Покупаем качество строительства. Покупаем инфраструктуру вокруг. Покупаем общие пространства. Покупаем дополнительные возможности и удобства проекта.
И, что очень важно, покупаем также репутацию застройщика. Застройщик, который уже реализовал несколько проектов и соблюдал заявленные сроки, может устанавливать другую цену по сравнению с компанией, которая только выходит на рынок. В недвижимости доверие тоже имеет свою стоимость.
Я бы никогда не смотрел только на цену квадратного метра.
Я бы сравнивал как минимум:
И, конечно, как эта цена выглядит по сравнению с другими аналогичными проектами в том же районе.
Цена новой квартиры начинается не с бетона и заканчивается не у входной двери. За каждым квадратным метром стоят годы работы, вложенные деньги, земля, проектирование, разрешения, строительство, инфраструктура, финансирование и риск.
Поэтому, когда мы видим новую квартиру по цене 1 300, 1 500 или 1 700 €/м², вопрос не должен звучать только: Почему это так дорого? Гораздо полезнее спросить: Что я получаю за эту цену и насколько она оправдана по сравнению с рынком?
В конечном итоге именно это отличает покупку просто квадратных метров от покупки квартиры, которая действительно соответствует своей цене.
А на рынке недвижимости Кишинёва, где разница между проектами может быть очень существенной, правильное сравнение может сэкономить десятки тысяч евро.
Автор: Виктор Черноморченко
Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.
Дисклеймер: Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.
