5 493 проданные квартиры, около 5 500 квартир, одновременно выставленных на продажу, средний срок продажи - 78 дней и рекордная цена - 1 720 евро за м². Именно эти показатели характеризуют рынок жилой недвижимости Кишинёва и пригородов в первом полугодии 2026 года.
В большинстве случаев рынок недвижимости оценивается исключительно по динамике цен. Однако цена является лишь конечным результатом взаимодействия спроса и предложения. Чтобы понять, находится ли рынок в стадии стагнации, стабилизации или нового этапа роста, необходимо одновременно анализировать несколько ключевых показателей: количество сделок, объем активного предложения, средний срок продажи и динамику цен.
В данной статье мы впервые объединяем все эти показатели в едином аналитическом исследовании, чтобы ответить на вопрос, который сегодня волнует как покупателей, так и продавцов: на каком этапе находится рынок жилой недвижимости Кишинёва и пригородов и каковы прогнозы его развития до конца 2026 года?
Согласно данным Переписи населения и жилищного фонда 2024 года, в муниципии Кишинёв и пригородах насчитывается около 311 000 квартир. Анализ объявлений, опубликованных на крупнейших порталах недвижимости, показывает, что в течение обычного месяца 2026 года на рынке одновременно предлагается около 5 500 уникальных квартир, включая предложения от собственников, агентств недвижимости и строительных компаний.
Это означает, что одновременно на продажу выставлено лишь 1,77% всего жилищного фонда. По отношению к масштабам рынка жилой недвижимости объем активного предложения остается относительно небольшим, что ограничивает выбор потенциальных покупателей.
На развитых рынках жилой недвижимости активное предложение на уровне 2,5 - 3,5% жилищного фонда обычно считается признаком сбалансированного рынка, где покупатели имеют достаточный выбор объектов, а конкуренция между продавцами способствует формированию цен, близких к их рыночной стоимости. Если применить этот ориентир к Кишинёву, то сбалансированному рынку соответствовал бы активный объем предложения примерно от 7 800 до 10 900 квартир.
В то же время объем предложения нельзя рассматривать отдельно от других показателей. Для объективной оценки состояния рынка необходимо сопоставлять его с количеством сделок и средним сроком продажи - именно эти показатели позволяют определить, насколько быстро существующее предложение поглощается спросом.
Смотрите здесь квартиры на продажу в Кишинёве.
В первом полугодии 2026 года в муниципии Кишинёв и пригородах было зарегистрировано 5 493 сделки купли-продажи квартир, тогда как за аналогичный период 2025 года было продано 7 483 квартиры (Смотрите статистику проданных квартир в 2025 году). Таким образом, количество сделок сократилось на 1 990, или 26,6%, что подтверждает снижение активности рынка в первой половине года.
Одновременно значительно изменился еще один важный показатель - средний срок продажи квартиры (при рыночной цене). Если во втором полугодии 2025 года квартира продавалась в среднем за 59 дней, то в первом полугодии 2026 года этот показатель увеличился до 78 дней, что означает рост примерно на 32%.
В совокупности эти изменения свидетельствуют о том, что рынок жилой недвижимости замедлил темпы. Квартиры продаются не так быстро, как раньше, а покупатели стали более осторожными: они тщательнее анализируют предложения, сравнивают больше объектов и активнее ведут переговоры перед принятием окончательного решения о покупке.
Такое изменение поведения можно объяснить сразу несколькими факторами: стремительным ростом цен на жильё в последние годы, снижением его доступности, экономической и геополитической неопределённостью, а также более взвешенным подходом покупателей к приобретению недвижимости.
Вместе с тем рынок уже демонстрирует первые признаки восстановления. Во II квартале 2026 года количество сделок увеличилось на 17,2% по сравнению с I кварталом, а рост покупательской активности, наблюдаемый в начале III квартала, свидетельствует о постепенном возвращении спроса. Если эта тенденция сохранится, то общее количество сделок по итогам 2026 года может приблизиться к уровню 2025 года.
Одной из главных особенностей первой половины 2026 года стало то, что, несмотря на сокращение количества сделок, цены на квартиры не претерпели существенной коррекции. Согласно Индексу недвижимости Acces Imobil, средняя цена предложения сохранилась на уровне 1 720 евро/м², что является самым высоким показателем за всю историю рынка жилой недвижимости Кишинёва.
В последние месяцы часть покупателей откладывала покупку жилья, ожидая снижения цен. Однако рынок показал, что такой коррекции не произошло. Напротив, по мере стабилизации ситуации и роста числа сделок во II квартале, а также увеличения покупательской активности в начале III квартала, всё больше потенциальных покупателей возвращаются на рынок.
Этот отложенный спрос, накопившийся в первой половине года, дополняет текущий спрос и способен способствовать дальнейшему росту количества сделок во второй половине 2026 года. При этом предложение жилья остаётся относительно ограниченным, а цены удерживаются на рекордном уровне, что существенно снижает вероятность значительного снижения стоимости квартир.
Если текущие тенденции сохранятся - увеличение количества сделок, возвращение покупателей на рынок и сохранение ограниченного предложения, - рынок жилой недвижимости Кишинёва может до конца 2026 года продемонстрировать умеренный рост цен - до 5%. Этот прогноз основан на текущей динамике спроса и предложения и предполагает отсутствие серьёзных экономических или геополитических событий, способных существенно изменить поведение участников рынка.
Анализ основных показателей рынка жилой недвижимости показывает, что в первой половине 2026 года рынок Кишинёва и пригородов проходил этап корректировки, характеризовавшийся снижением количества сделок в I квартале 2026 года и увеличением среднего срока продажи квартир. Вместе с тем полученные данные не свидетельствуют о кризисе или остановке рынка, а скорее указывают на его нормализацию после стремительного роста цен, наблюдавшегося в последние годы.
В то же время Индекс недвижимости Acces Imobil показывает, что средняя цена предложения сохранилась на уровне 1 720 евро/м² - это самый высокий показатель за всю историю наблюдений. Постепенное возвращение покупателей, ранее откладывавших приобретение жилья, в сочетании с ограниченным предложением создаёт предпосылки для дальнейшего роста активности на рынке во второй половине года.
Если текущие тенденции сохранятся, вероятность существенного снижения цен остаётся низкой, а рынок может завершить 2026 год с умеренным ростом цен - до 5%.
Автор: Виктор Черноморченко
Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.
Дисклеймер: Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.
