Pentru că, dacă ne uităm doar la apartamentul propriu-zis, diferența pare greu de explicat. Betonul este beton, cărămida este cărămidă, iar muncitorii trebuie plătiți în orice șantier.
Totuși, prețul unui apartament nou nu este egal cu prețul construcției lui. De fapt, dezvoltatorul începe să cheltuie bani cu mult înainte ca primul etaj al blocului să fie construit.
Hai să vedem unde se duc acești bani.
Dacă ar fi să simplificăm foarte mult, în prețul unui apartament intră: terenul + construcția + proiectarea și autorizațiile + infrastructura + spațiile comune + finanțarea + marketingul și vânzarea + riscurile + profitul.
Nu există însă un procent fix pentru fiecare. Și aici este partea interesantă. Două proiecte construite în același oraș pot avea costuri foarte diferite chiar dacă prețul materialelor este aproximativ același.
Foarte mult. Și nu doar pentru că terenul poate fi scump. Să luăm două terenuri de aceeași suprafață. Pe unul dezvoltatorul poate construi 10.000 m², iar pe altul doar 5.000 m².
Dacă ambele terenuri ar costa, de exemplu, 2 milioane de euro, costul terenului pe fiecare metru pătrat comercializabil va fi de două ori mai mare în al doilea proiect.
Asta schimbă foarte mult economia proiectului. Mai contează și locația. Un teren dintr-o zonă bine dezvoltată a Chișinăului, cu acces la drumuri, transport, școli, magazine și alte servicii, are o valoare diferită de un teren aflat la marginea orașului.
Dar nici terenul ieftin nu înseamnă automat apartamente ieftine. Dacă trebuie construite drumuri, aduse rețele, rezolvate probleme de infrastructură sau realizate lucrări suplimentare pentru conectarea proiectului, diferența se poate reduce rapid.
Aici avem partea pe care cumpărătorul o vede cel mai ușor.Beton, fier, cărămidă, geamuri, termoizolație, fațadă, instalații, lifturi, finisaje, manoperă. Dar și aici diferențele pot fi foarte mari.
Un bloc poate avea o construcție standard, iar altul poate folosi materiale mai scumpe și soluții tehnice mai complexe.
De exemplu, pot exista diferențe la:
Aici apare o altă confuzie frecventă. Cumpărătorul cumpără 60-70 m². Dezvoltatorul însă nu construiește doar acei 60-70 m².
Mai trebuie construite scările, coridoarele, lifturile, spațiile tehnice, parcările, subsolurile, căile de acces, curtea, spațiile verzi și alte zone comune. Toate costă bani. Nu le vezi în suprafața apartamentului, dar ele fac parte din proiect.
De aceea, un bloc cu apartamente foarte eficiente ca suprafață și cu puține spații comune poate avea o economie diferită față de un complex cu lobby-uri mari, coridoare generoase, subsoluri, parcări și multe facilități.
Există foarte multe. Înainte să înceapă construcția trebuie plătite proiectarea, studiile geologice, avizele, autorizațiile și serviciile specialiștilor.
Apoi apar costurile cu managementul proiectului, servicii juridice, contabilitatea, administrarea și vânzările. Pe șantier nu vezi aceste cheltuieli. Dar ele există. Și, în final, trebuie recuperate din proiect.
Un bloc nu apare într-o lună. Între momentul în care dezvoltatorul cumpără terenul și momentul în care vinde ultimele apartamente pot trece minim 3-5 ani.
În tot acest timp, banii sunt blocați. Se plătesc salarii, dobânzi, taxe, pază, proiectare, administrare. Și dacă proiectul întârzie? Costurile continuă.
De aceea, un an în plus poate însemna milioane de lei în plus pentru un proiect mare. Iar piața între timp se poate schimba. Poate crește costul materialelor. Poate crește dobânda. Poate scădea cererea.
Sau, cum am văzut în ultimii ani, piața poate ajunge într-o situație în care prețurile nu mai cresc atât de rapid, dar tranzacțiile scad cu 10-30% pe anumite segmente de piață. Pentru dezvoltator, acesta este un risc real și aceste costuri sunt incluse în prețul inițial de vânzare.
Fără o marjă suficientă pentru a acoperi aceste riscuri, mulți dezvoltatori ar putea ajunge în insolvabilitate, iar proiectele începute ar risca să rămână nefinalizate. Într-un astfel de scenariu, problema nu mai este doar a dezvoltatorului.
În spatele unui proiect sunt sute sau chiar mii de cumpărători care și-au investit economiile într-o locuință care încă nu există. O întârziere sau blocarea proiectului poate însemna pentru o familie ani de așteptare, bani blocați și, în unele cazuri, riscul de a pierde o parte importantă din economiile investite.
Depinde de proiect și de modul în care este finanțat. Unii dezvoltatori folosesc capital propriu. Alții lucrează cu investitori sau cu finanțare bancară. În anumite proiecte, o parte din finanțare vine și din vânzările realizate în timpul construcției.
Dar indiferent de sursă, banii au un cost. Dacă ai 10 milioane de euro investiți într-un proiect timp de trei ani, nu este același lucru ca și cum ai avea acești bani disponibili imediat pentru o altă investiție. Asta trebuie inclus în calcul.
Pentru că nimeni nu poate ști exact cum va arăta piața peste trei ani. Când începi un proiect, faci un calcul. Estimezi costul terenului, construcției, finanțării și timpul necesar.
Dar apoi pot apărea lucruri pe care nu le-ai prevăzut. Materialele se scumpesc. Apar întârzieri. Se schimbă legislația. Finanțarea devine mai scumpă. Apartamentele se vând mai greu. Sau apare o criză economică.
Dezvoltatorul trebuie să aibă o marjă care să îi permită să treacă și prin astfel de situații. Altfel, un proiect care arată bine pe hârtie poate deveni foarte repede o problemă financiară.
Pentru că metrul pătrat nu are aceeași valoare în toate apartamentele. Contează foarte mult ce vezi din apartament, câtă lumină primești și cum este poziționat.
Un apartament cu vedere spre parc sau spre oraș poate fi mai atractiv decât unul cu vedere directă spre blocul vecin. La fel, contează orientarea, terasa, compartimentarea, numărul de băi și poziția apartamentului în clădire.
De aceea, două apartamente de 70 m² din același bloc pot avea prețuri diferite. Și este perfect normal.
Pentru că aici cumpărătorul își asumă mai mult risc. Dacă iei un apartament când proiectul este doar la început, ai mai puțină certitudine. Nu vezi încă blocul finalizat. Nu vezi curtea. Nu vezi vecinătatea în forma finală. În schimb, poți primi un preț mai bun.
Pe măsură ce proiectul avansează, riscul scade și, de multe ori, prețul crește. De exemplu, un dezvoltator poate începe vânzarea la 1.300 €/m² și să ajungă la 1.500-1.600 €/m² pe măsură ce construcția se apropie de final.
Nu este o regulă obligatorie, dar este o strategie des întâlnită. Practic, cumpărătorul de la început primește un discount pentru faptul că acceptă mai mult risc.
Pentru că nu cumpărăm doar un apartament. Cumpărăm locația. Cumpărăm terenul pe care este construit. Cumpărăm calitatea construcției. Cumpărăm infrastructura din jur. Cumpărăm spațiile comune. Cumpărăm facilitățile proiectului.
Și, foarte important, cumpărăm și reputația dezvoltatorului. Un dezvoltator care a finalizat mai multe proiecte și și-a respectat termenele poate cere un preț diferit de unul care abia intră pe piață.
Nu m-aș uita niciodată doar la prețul pe metru pătrat. Aș compara cel puțin:
Și, evident, cum se compară prețul cu alte proiecte similare din aceeași zonă.
Prețul unui apartament nou nu începe de la beton și nu se termină la ușa apartamentului. În spatele unui metru pătrat se află ani de muncă, bani investiți, teren, proiectare, autorizații, construcție, infrastructură, finanțare și risc.
De aceea, atunci când vedem un apartament nou la 1.300, 1.500 sau 1.700 €/m², întrebarea nu ar trebui să fie doar: „De ce este atât de scump?”
Mai util este să întrebăm: „Ce primesc pentru acest preț și este acest preț justificat în raport cu piața?”
Asta este, până la urmă, diferența dintre a cumpăra doar metri pătrați și a cumpăra un apartament care își justifică valoarea.
Iar în piața imobiliară din Chișinău, unde diferențele dintre proiecte pot fi foarte mari, comparația corectă poate valora zeci de mii de euro.
Author: Victor Cernomorcenco
Analiză realizată de Victor Cernomorcenco, specialist în piața imobiliară din Chișinău și reprezentant Acces Imobil.
Disclaimer: Reproducerea, preluarea sau distribuirea datelor privind Indicele Imobiliar Acces Imobil este permisă numai cu indicarea sursei și includerea unui link activ către accesimobil.md.
