Каждый раз, когда государство объявляет о введении нового налога или изменении уже существующего, возникает один и тот же вопрос: «Как это повлияет на меня?»
Когда речь идет о рынке недвижимости, ответ почти никогда не бывает простым.
На первый взгляд кажется, что налог - это всего лишь дополнительный платеж, который кто-то должен внести в бюджет. Однако история показывает, что налоговая политика способна изменить гораздо больше. Она может повлиять на решение семьи купить первое жилье, заставить инвестора отказаться от проекта, стимулировать или, наоборот, замедлить строительство новых домов, а иногда даже изменить облик целых городов.
В это трудно поверить, но некоторые из самых известных зданий Европы выглядят именно так, потому что несколько столетий назад были приняты определенные налоговые решения. В одних странах налоги помогли сократить спекуляции, в других - вернуть пустующие квартиры на рынок, а где-то они привели к тому, что люди стали реже покупать и продавать жилье.
В последнее время и в Республике Молдова все чаще обсуждаются изменения, связанные с НДС в жилом секторе, налогообложением прироста капитала, ограничением расчетов наличными при сделках с недвижимостью и другими мерами, способными существенно повлиять на рынок.
Поэтому, прежде чем говорить, что тот или иной налог «хороший» или «плохой», стоит посмотреть на мировой опыт. История дает нам немало неожиданных уроков и показывает, что последствия налоговой политики отражаются не только на государственных доходах, но и на том, как люди покупают, строят, инвестируют и живут.
Представьте себе, что уже завтра вам пришлось бы платить более высокий налог только потому, что в вашем доме больше окон.
Звучит абсурдно. Однако именно это произошло в Англии в конце XVII века.
В 1696 году король Вильгельм III ввел знаменитый Window Tax («налог на окна»), который считается одной из самых необычных налоговых реформ в истории. Власти искали простой способ обложить налогом состоятельных граждан, не проводя оценку имущества внутри домов. Решение оказалось необычным: чем больше окон было в доме, тем богаче считался его владелец и тем выше становился налог.
Но люди очень быстро нашли способ обойти закон.
Вместо того чтобы платить больше, тысячи собственников просто заложили кирпичом часть своих окон. Это было значительно дешевле, чем ежегодно платить повышенный налог.
Последствия не заставили себя ждать. Дома стали темнее, ухудшилась естественная вентиляция, а условия проживания заметно ухудшились. Уже в XIX веке врачи начали предупреждать, что недостаток солнечного света и свежего воздуха способствует распространению заболеваний, особенно в густонаселенных городах.
Спустя 156 лет, в 1851 году, власти признали ошибочность этой политики и отменили налог.
Тем не менее его следы сохранились до наших дней. Прогуливаясь по Лондону, Йорку, Бату, Бристолю или Эдинбургу, можно до сих пор увидеть исторические здания с заложенными окнами - своеобразный памятник налоговой политике, принятой более трех столетий назад.
Урок: история показывает, что люди почти всегда меняют свое поведение, когда меняются налоговые правила. Иногда последствия оказываются гораздо серьезнее, чем предполагали законодатели. Налог, введенный ради пополнения бюджета, изменил архитектуру британских городов на сотни лет вперед и стал одним из самых известных примеров того, как налоговая политика способна влиять не только на экономику, но и на образ жизни людей.
В конце XVIII века, во времена Французской революции, власти Франции ввели налог, который на первый взгляд казался вполне справедливым. Начиная с 1798 года, владельцы недвижимости платили налог в зависимости от количества дверей и окон в здании. Логика была простой: чем больше окон у дома, тем он больше и дороже, а значит, его владелец может позволить себе платить больше.
На практике все получилось совсем иначе.
Чтобы снизить налоговую нагрузку, тысячи владельцев начали закладывать существующие окна кирпичом или строить дома с минимальным количеством окон. Даже сегодня во многих городах Франции и Великобритании можно увидеть старинные здания с замурованными окнами - наследие той налоговой системы.
Однако последствия оказались не только архитектурными. В домах стало меньше естественного света, ухудшилась вентиляция, а условия проживания значительно ухудшились. В XIX веке врачи и специалисты по общественному здравоохранению все чаще критиковали этот налог, считая, что недостаток света и свежего воздуха способствует распространению заболеваний, особенно в густонаселенных кварталах.
После более чем столетнего существования власти признали, что негативные последствия значительно превышают финансовую выгоду, и в 1926 году налог на двери и окна был окончательно отменен.
Урок: опыт Франции показывает, что даже хорошо продуманная на первый взгляд налоговая мера может иметь последствия, которых никто не ожидал. Когда люди начинают менять свое поведение ради снижения налогов, это отражается не только на экономике, но и на архитектуре городов, качестве жизни и даже здоровье населения.
Если вы когда-нибудь были в Амстердаме, то наверняка обращали внимание на необычные дома вдоль каналов. Многие из них невероятно узкие - некоторые имеют ширину всего 2-3 метра, но при этом поднимаются на четыре, пять или даже шесть этажей.
Почему их строили именно такими?
Одна из исторических причин связана с системой налогообложения XVII–XVIII веков. В то время размер некоторых налогов и сборов зависел, помимо прочего, от ширины фасада здания, выходящего на улицу или канал.
Владельцы быстро нашли решение. Они строили максимально узкий фасад, чтобы платить меньше налогов, а само здание делали глубоким и высоким. Таким образом удавалось получить большую жилую площадь без существенного увеличения налоговой нагрузки.
Со временем такие дома стали визитной карточкой Амстердама. Сегодня они считаются одной из самых узнаваемых архитектурных особенностей города и ежегодно привлекают миллионы туристов.
Есть и еще одна интересная деталь. Из-за очень узких и крутых внутренних лестниц мебель невозможно было занести через дверь. Именно поэтому почти на каждом историческом доме можно увидеть металлический крюк под крышей. Им до сих пор пользуются для подъема мебели и крупных предметов через окна.
Урок: налоговая политика способна оставить заметный след в архитектуре города на многие столетия. Иногда достаточно одного налогового правила, чтобы изменить не только поведение людей, но и внешний облик целой столицы.
Сингапур считается одной из самых успешных стран мира в области жилищной политики. Сегодня более 75% населения проживает в квартирах, построенных государственным агентством Housing & Development Board (HDB), а уровень владения жильем превышает 89% - один из самых высоких показателей в мире.
Однако власти быстро поняли, что одного строительства новых домов недостаточно. Необходимо было ограничить спекулятивный спрос, который мог сделать жилье менее доступным для обычных семей.
Для этого был введен Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) - дополнительный налог, размер которого зависит от количества приобретаемых объектов недвижимости и статуса покупателя.
Например, гражданин Сингапура, приобретающий свое первое жилье, не платит этот дополнительный налог. Но при покупке второй квартиры он обязан заплатить дополнительный налог в размере 20% от стоимости недвижимости, а при покупке третьего и каждого последующего объекта ставка увеличивается до 30%.
Для иностранных покупателей условия значительно жестче. Сегодня они уплачивают дополнительный налог в размере 60% от стоимости приобретаемой недвижимости, что является одним из самых высоких показателей в мире.
Представьте себе квартиру стоимостью 1 миллион сингапурских долларов. Только дополнительный налог для иностранного покупателя составит 600 тысяч сингапурских долларов, не считая остальных обязательных расходов по сделке.
Таким образом государство дает четкий сигнал: первое жилье предназначено для жизни, а инвестиционные покупки должны обходиться значительно дороже.
Благодаря такому подходу рынок недвижимости Сингапура остается одним из самых стабильных в Азии. Конечно, цены продолжают зависеть и от других факторов - роста населения, экономики, стоимости строительства и уровня доходов, - однако налоговая политика помогает сдерживать чрезмерный инвестиционный спрос.
Урок: опыт Сингапура показывает, что налоговая система может быть очень точным инструментом государственной политики. Вместо того чтобы одинаково облагать налогами всех покупателей, государство делает различие между семьей, приобретающей первое жилье, и инвестором, покупающим уже вторую или третью квартиру.
За последнее десятилетие Ванкувер стал одним из самых дорогих городов мира для покупки жилья. Одновременно власти столкнулись с парадоксальной ситуацией: тысячи квартир пустовали, несмотря на острый дефицит жилья и постоянно растущие цены на аренду.
В 2017 году городские власти ввели Empty Homes Tax - ежегодный налог для собственников, которые оставляли свои квартиры пустыми в течение длительного времени без уважительной причины.
Изначально ставка составляла 1% от оценочной стоимости недвижимости, однако позже она постепенно увеличивалась и сегодня достигает 3%.
Например, если квартира оценивается в 1,5 миллиона канадских долларов, владелец может ежегодно платить около 45 тысяч канадских долларов, если жилье остается пустым и не подпадает под предусмотренные законом исключения.
Важно понимать, что цель этой меры заключалась не в увеличении налоговых поступлений.
Главной задачей было изменить поведение собственников - стимулировать их сдавать квартиры в аренду, продавать их или использовать по назначению, а не держать пустыми годами.
Согласно официальным отчетам муниципалитета, уже в первые годы действия налога количество пустующих квартир сократилось более чем на треть, а тысячи объектов вернулись на рынок аренды.
Вместе с тем опыт Ванкувера показывает, что даже такая мера не способна самостоятельно решить проблему доступности жилья. На стоимость недвижимости продолжают влиять стоимость строительства, ограниченное предложение земли, миграция населения и высокий спрос.
Урок: налоговая политика может использоваться не только для пополнения бюджета, но и для изменения поведения собственников. Однако даже налог на пустующее жилье не способен заменить комплексную жилищную политику.
Во многих штатах Австралии покупатели недвижимости обязаны платить специальный налог при покупке жилья - Stamp Duty.
Размер этого налога зависит от стоимости недвижимости и может достигать десятков тысяч австралийских долларов.
Например, в штате Новый Южный Уэльс (New South Wales) при покупке жилья стоимостью 1 миллион австралийских долларов покупатель может заплатить около 40 тысяч австралийских долларов только в виде налога, не считая первоначального взноса по ипотеке, нотариальных расходов и других платежей.
По мере роста цен на жилье автоматически увеличивалась и сумма этого налога.
В результате многие семьи начали откладывать переезд. Молодые семьи продолжали жить в слишком маленьких квартирах, а пожилые супруги оставались в больших домах, потому что покупка нового жилья означала необходимость снова заплатить огромный налог.
Австралийские экономисты называют это явление «эффектом блокировки» - когда люди не переезжают не потому, что довольны своим жильем, а потому, что смена недвижимости становится слишком дорогой.
Именно поэтому в последние годы некоторые австралийские штаты начали обсуждать или уже внедрять реформы, предусматривающие постепенную замену единовременного налога при покупке ежегодным налогом на недвижимость.
Урок: опыт Австралии показывает, что высокий налог при покупке жилья далеко не всегда снижает цены. Гораздо чаще он уменьшает количество сделок и делает рынок менее мобильным.
Покупка жилья в Германии сопровождается значительными дополнительными расходами.
Каждый покупатель обязан уплатить налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer), размер которого зависит от федеральной земли и составляет от 3,5% до 6,5% стоимости недвижимости.
Кроме этого, необходимо оплатить услуги нотариуса, регистрацию права собственности в земельном кадастре и, при необходимости, комиссию агентства недвижимости.
В итоге совокупные расходы на оформление сделки нередко достигают 10–12% стоимости жилья.
Представим семью, которая покупает квартиру стоимостью 500 000 евро в регионе, где налог составляет 6,5%.
Только налог на приобретение недвижимости составит 32 500 евро. Если добавить нотариальные расходы, регистрацию собственности и другие обязательные платежи, общая сумма дополнительных затрат легко превысит 50 000 евро.
Именно поэтому многие немцы предпочитают не менять жилье, даже если оно уже не соответствует потребностям семьи.
Экономисты называют это «эффектом блокировки мобильности» (lock-in effect). Люди продолжают жить в прежнем доме не потому, что он идеально подходит, а потому, что переезд обходится слишком дорого.
Не случайно Германия остается одной из стран Европейского союза с самым низким уровнем владения жильем - около 47% населения являются собственниками, тогда как большинство предпочитает арендовать жилье.
Урок: немецкий опыт показывает, что налоги при покупке недвижимости влияют не только на доходы бюджета. Они способны существенно изменить поведение людей, снизить количество сделок и сделать рынок менее динамичным. Иногда самое серьезное последствие нового налога заключается не в сумме, поступившей в бюджет, а в том, что люди просто перестают переезжать.
В большинстве европейских стран старый дом считается ценным активом. Если здание хорошо сохранилось, его стоимость со временем может даже увеличиваться. В таких городах, как Вена, Париж или Лондон, дома, построенные сто или двести лет назад, сегодня стоят дороже многих современных зданий.
В Японии ситуация совершенно иная.
С точки зрения налогового и бухгалтерского учета жилые здания быстро теряют свою стоимость. Например, для деревянных домов нормативный срок экономической амортизации составляет около 22 лет, а для зданий из железобетона - около 47 лет. После этого периода стоимость самого здания значительно снижается, даже если оно находится в хорошем состоянии.
В результате на японском рынке покупатели зачастую платят не столько за дом, сколько за участок земли, на котором он расположен.
Именно поэтому в Японии нередко можно увидеть, как дома возрастом 30-40 лет сносятся и на их месте строятся новые, хотя старые здания могли бы прослужить еще долгие годы.
На стоимость недвижимости здесь в первую очередь влияет именно земля, тогда как само здание рассматривается как актив, который постепенно теряет ценность, подобно автомобилю.
Такой подход сформировался не только под влиянием налоговой системы, но и благодаря строгим строительным нормам, которые регулярно пересматриваются после сильных землетрясений. Многие покупатели предпочитают современные дома, построенные по новым сейсмостойким стандартам.
Урок: опыт Японии показывает, что налоговая политика и система оценки недвижимости способны влиять не только на стоимость жилья, но и на срок его эксплуатации. В одних странах государство стимулирует реконструкцию и сохранение старых зданий, а в других - поощряет строительство новых.
В течение последнего десятилетия Южная Корея столкнулась с одним из самых стремительных ростов цен на жилье в Азии, особенно в Сеуле. В некоторых районах столицы стоимость квартир практически удвоилась всего за несколько лет.
Правительство пришло к выводу, что одной из причин является активность инвесторов, приобретающих сразу несколько квартир в расчете на дальнейший рост цен.
В период с 2017 по 2021 год власти приняли целый пакет налоговых мер. Для владельцев нескольких объектов недвижимости были повышены ежегодные налоги на имущество.
Также были увеличены ставки налога на прирост капитала при продаже нескольких объектов недвижимости, повышены отдельные налоги на сделки и ужесточены условия ипотечного кредитования для покупателей второй и последующих квартир.
Главная цель была очевидна - сделать спекулятивные инвестиции менее привлекательными и облегчить покупку жилья для семей, приобретающих первую квартиру.
Частично эти меры действительно сократили активность инвесторов. Однако цены на жилье продолжали расти еще некоторое время.
Причина заключалась в том, что налоговая политика не могла устранить другие проблемы рынка: ограниченное предложение жилья в Сеуле, высокий спрос, низкие процентные ставки и рост доходов населения.
Позже, когда экономическая ситуация изменилась, а процентные ставки начали расти, новое правительство смягчило часть налоговых ограничений, чтобы восстановить активность рынка.
Урок: опыт Южной Кореи показывает, что налоги способны изменить поведение инвесторов, но сами по себе они редко решают проблему доступности жилья. Когда спрос остается высоким, а предложение ограниченным, налоговая политика становится лишь одним из инструментов, а не универсальным решением.
Эстония выбрала совершенно иной подход к налогообложению недвижимости, чем большинство европейских стран.
Здесь ежегодный налог взимается прежде всего со стоимости земельного участка, а не со стоимости самого здания. Что это означает на практике?
Представьте двух соседей, владеющих одинаковыми земельными участками.
Один из них инвестировал 100 тысяч евро в реконструкцию своего дома: утеплил фасад, установил солнечные панели, сделал современный ремонт и построил дополнительный этаж.
Второй не вложил ничего.
Во многих странах Европы после такой реконструкции первый собственник автоматически стал бы платить более высокий налог, поскольку стоимость его дома значительно выросла.
В Эстонии ситуация иная. Поскольку основным объектом налогообложения является земля, модернизация дома не приводит автоматически к увеличению ежегодного налога.
Таким образом государство не наказывает собственников за инвестиции в улучшение жилья. Вместо этого налоговая система стимулирует более эффективное использование земельных участков.
Если человек владеет ценным участком в центре города и годами не использует его, налог придется платить независимо от того, построен ли там современный дом или участок остается пустым.
Сегодня ставки земельного налога в Эстонии устанавливаются органами местного самоуправления и обычно составляют от 0,1% до 1% кадастровой стоимости земли, при этом для земли под основным местом проживания действуют различные льготы.
Урок: опыт Эстонии показывает, что грамотная налоговая система может стимулировать инвестиции, а не только собирать налоги. Иногда важно не столько то, сколько государство взимает, сколько то, что именно оно решает облагать налогом.
В последнее время и в Республике Молдова были предложены и реализованы различные изменения, непосредственно влияющие на рынок недвижимости. Среди них - изменения в применении НДС к жилой недвижимости, налогообложение прироста капитала, ограничения на расчеты наличными при сделках с недвижимостью и другие меры, оказывающие влияние на покупателей, застройщиков и инвесторов.
Каждое подобное решение меняет поведение участников рынка.
Одни меры могут стимулировать инвестиции. Другие - наоборот, замедлить развитие рынка. Одни способны увеличить доходы бюджета. Другие - сократить количество сделок или изменить то, каким образом люди принимают решения о покупке, продаже или инвестировании в недвижимость.
Мировой опыт показывает, что налоговую политику нельзя оценивать только с точки зрения бюджетных поступлений.
Даже незначительное изменение законодательства способно повлиять на доступность жилья, темпы строительства, развитие городов и инвестиционную активность.
Поэтому любые изменения в сфере налогообложения недвижимости должны сопровождаться глубоким анализом, оценкой возможных последствий и изучением международного опыта.
История убедительно доказывает, что налоги меняют не только государственные бюджеты.
Они меняют города. Меняют архитектуру. Меняют решения семей. Меняют поведение инвесторов. А иногда меняют рынок недвижимости на десятилетия вперед.
Республике Молдова необходима современная, сбалансированная и предсказуемая налоговая система, которая будет одновременно обеспечивать поступления в бюджет, стимулировать инвестиции и сохранять доступность жилья для населения.
Любые изменения в сфере налогообложения недвижимости должны приниматься крайне взвешенно. Их последствия отражаются не только на государственных финансах, но и на том, как люди строят, покупают, инвестируют, ремонтируют и живут. Грамотно выстроенная налоговая политика способна стать двигателем устойчивого развития рынка недвижимости. Ошибочные решения могут ощущаться обществом еще многие десятилетия.
Автор: Виктор Черноморченко
Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.
Дисклеймер: Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.
