Жилищный фонд Кишинева: по данным переписи населения, почти 88 000 домов пустуют.

Почти 88 тысяч жилых помещений в муниципии Кишинёв не используются для постоянного проживания. Более 10 тысяч квартир не имеют собственной кухни, около 7,5 тысячи не оборудованы ванной или душем, а свыше 160 тысяч жилых помещений, в которых сегодня проживают кишинёвцы, были построены в период 1961-1990 годов. Это лишь некоторые из наиболее интересных выводов, которые следуют из окончательных результатов Переписи населения и жилищного фонда 2024 года.

Опубликованные Национальным бюро статистики данные дают наиболее полную на сегодняшний день картину жилищного фонда муниципия Кишинёв. Впервые мы получили комплексную информацию не только о количестве жилья, но и об уровне его заселённости, возрасте жилого фонда, уровне комфорта, обеспеченности инженерной инфраструктурой и площади жилья, приходящейся на каждого жителя.

Почти 390 тысяч жилых помещений в муниципии Кишинёв

Согласно официальным данным, в муниципии Кишинёв насчитывается 390 290 жилых помещений, из которых:

• 311 077 квартир (79,7%);
• 79 213 индивидуальных и блокированных жилых домов (20,3%).

Таким образом, Кишинёв остаётся городом, где преобладает многоквартирное жильё: почти четыре из пяти жилых помещений являются квартирами.

Почти четверть жилищного фонда не используется для постоянного проживания

Из 311 077 квартир постоянно заселены 242 381, что составляет 77,9% от общего числа. Ещё 68 696 квартир (22,1%) на момент проведения переписи не использовались для постоянного проживания.

Что касается индивидуальных и блокированных жилых домов, то из 79 213 домов постоянно заселены 59 533 (75,2%), а 19 680 домов (24,8%) не имели постоянных жителей.

В общей сложности в муниципии Кишинёв постоянно заселены 301 914 жилых помещений. Это означает, что около 88 тысяч жилых помещений, или почти 23% всего жилищного фонда, на момент переписи не использовались для постоянного проживания.

Важно отметить, что перепись отражает лишь факт постоянного проживания или его отсутствия, но не объясняет причины незаселённости жилья. Такие помещения могут использоваться сезонно, находиться в процессе ремонта, принадлежать гражданам, проживающим за рубежом, либо рассматриваться владельцами как инвестиционный актив.

Возраст жилищного фонда

Перепись позволяет подробно оценить возраст жилого фонда, в котором сегодня проживают жители муниципия Кишинёв.

Из 301 914 жилых помещений, используемых для постоянного проживания:

• 30 060 (10,0%) построены до 1960 года;
• 160 426 (53,1%) построены в период 1961–1990 годов;
• 111 428 (36,9%) построены после 1991 года.

Эти данные подтверждают, что жилищный фонд столицы по-прежнему в значительной степени состоит из домов, построенных в 1961–1990 годах. Именно они составляют более половины всего жилья, в котором сегодня постоянно проживают жители Кишинёва.

Период строительства многоквартирных домов

Из 242 381 постоянно заселённой квартиры:

• 14 481 (6,0%) - расположены в домах, построенных до 1960 года;
• 142 890 (59,0%) - в домах, построенных в 1961–1990 годах;
• 85 010 (35,1%) - в домах, построенных после 1991 года.

Фактически почти две трети всех квартир, в которых сегодня живут кишинёвцы (65%), расположены в жилых домах, построенных до 1991 года. Это подтверждает, что рынок жилья столицы по-прежнему во многом основан на многоквартирных домах советского периода.

Период строительства индивидуальных жилых домов

Из 59 533 индивидуальных и блокированных домов, используемых для постоянного проживания:

• 15 579 (26,2%) - построены до 1960 года;
• 17 536 (29,5%) - в период 1961–1990 годов;
• 26 418 (44,4%) - после 1991 года.

В отличие от квартир, почти половина индивидуальных домов была построена уже после обретения независимости Республики Молдова. Это отражает активное развитие частной жилой застройки и пригородных территорий в течение последних трёх десятилетий.

Комфорт жилья и доступ к городской инфраструктуре

Доступ к инженерным коммуникациям является одним из важнейших показателей качества жилья. Данные Переписи населения и жилищного фонда 2024 года показывают существенные различия между квартирами и индивидуальными домами с точки зрения подключения к городской инфраструктуре и уровня комфорта.

Обеспеченность квартир инженерными коммуникациями

Если соотнести инженерные коммуникации с 242 381 постоянно заселённой квартирой, становится очевидно, что большинство жителей многоквартирных домов пользуются высоким уровнем коммунального благоустройства.

Среди постоянно заселённых квартир:

• 86,9% подключены к централизованной сети природного газа;
• 68,0% обеспечены централизованным отоплением;
• 31,3% используют индивидуальные газовые системы отопления;
• 100% подключены к централизованной системе канализации;
• 97,3% имеют туалет внутри квартиры;
• 96,9% оборудованы ванной или душем;
• 46,6% получают горячую воду из централизованной сети;
• 49,4% используют собственные системы приготовления горячей воды;
• 95,8% имеют собственную кухню.

Вместе с тем результаты переписи показывают, что даже сегодня в столице сохраняется значительное количество квартир, не отвечающих современным стандартам комфорта. В муниципии Кишинёв 6 625 квартир не имеют туалета внутри жилого помещения, 7 475 квартир не оборудованы ванной или душем, а 10 157 квартир не имеют собственной кухни.

Наиболее вероятно, что большая часть такого жилья относится к старому жилищному фонду и расположена в домах, построенных до 1990 года, общежитиях или других типах коллективного жилья.

В целом данные подтверждают, что многоквартирный жилищный фонд Кишинёва характеризуется высоким уровнем благоустройства и хорошей обеспеченностью инженерной инфраструктурой. Вместе с тем они свидетельствуют о необходимости дальнейшей модернизации наиболее старой части жилищного фонда.

Обеспеченность индивидуальных домов инженерными коммуникациями

В муниципии Кишинёв постоянно используются 59 533 индивидуальных и блокированных жилых дома.

Если сопоставить инженерную инфраструктуру с количеством постоянно заселённых домов, получаем следующую картину:

• 80,9% подключены к сети природного газа;
• 5,4% обеспечены централизованным отоплением;
• 56,9% используют индивидуальное газовое отопление;
• 58,5% подключены к централизованной канализации;
• 33,6% используют собственные системы канализации;
• около 4 000 домов не имеют системы канализации;
• 85,9% оборудованы туалетом внутри дома;
• 87,6% имеют ванную комнату или душ;
• 7,8% подключены к централизованной системе горячего водоснабжения;
• 80,2% используют собственные системы приготовления горячей воды;
• 96,7% имеют собственную кухню.

Полученные данные показывают, что владельцы индивидуальных домов значительно больше зависят от собственных инвестиций, чем жители многоквартирных домов. При отсутствии развитой городской инфраструктуры собственники самостоятельно строят и обслуживают системы отопления, горячего водоснабжения, канализации, а во многих случаях участвуют также в строительстве и благоустройстве дорог и другой инженерной инфраструктуры своих кварталов.

Эти данные отражают одну из ключевых проблем развития муниципия Кишинёв. Создание современных районов индивидуальной жилой застройки с полностью готовой инженерной инфраструктурой - дорогами, сетями водоснабжения и канализации, уличным освещением, общественным транспортом и другими коммунальными услугами, построенными государством и местными органами власти, - сделало бы индивидуальные дома более доступными и привлекательными для населения.

В долгосрочной перспективе такой подход позволил бы диверсифицировать рынок жилья, предоставить семьям реальную альтернативу покупке квартиры и снизить нагрузку на рынок многоквартирного жилья, поскольку людям не пришлось бы самостоятельно финансировать создание базовой инженерной инфраструктуры.

Выводы

Перепись населения и жилищного фонда 2024 года выявила один из главных парадоксов развития муниципия Кишинёв. Почти 88 тысяч жилых помещений не используются для постоянного проживания, однако спрос на жильё остаётся высоким. Внутренняя миграция продолжает концентрировать население в столице, а значительная часть молдавской диаспоры инвестировала в квартиры в Кишинёве не только как в возможное жильё на случай возвращения домой или для проживания во время отпусков, но и как в один из наиболее надёжных способов сохранения капитала. Это во многом объясняется тем, что в Республике Молдова по-прежнему существует ограниченное количество доступных и привлекательных инвестиционных инструментов для населения.

Одновременно Кишинёв продолжает концентрировать рабочие места, образование, медицинские услуги, государственные учреждения и частные инвестиции, что поддерживает высокий спрос на жильё. В результате складывается парадоксальная ситуация: несмотря на десятки тысяч квартир, не используемых для постоянного проживания, согласно Индексу недвижимости Acces Imobil, цены на квартиры достигли исторического максимума.

Однако данные переписи показывают, что главная проблема столицы заключается не только в количестве жилья, а прежде всего в его качестве и структуре. Более 53% постоянно заселённых жилых помещений были построены в период 1961–1990 годов, и значительная часть этого фонда нуждается в капитальной модернизации, повышении энергоэффективности, обновлении инженерных сетей и комплексной реконструкции. Более того, в XXI веке в европейской столице всё ещё существуют тысячи квартир без собственного туалета, ванной комнаты или кухни - базовых условий комфортного проживания.

За годы независимости жилищное строительство в основном развивалось без единой долгосрочной стратегии обновления существующего жилого фонда. Новые жилые комплексы зачастую появлялись внутри уже сформировавшихся кварталов или строились с очень высокой плотностью и этажностью. При этом транспортная инфраструктура, инженерные сети, школы, детские сады, парковочные пространства и общественные территории далеко не всегда развивались теми же темпами. Дополнительной проблемой остаются многоквартирные дома, которые на протяжении многих лет не вводятся в эксплуатацию, несмотря на то что тысячи семей уже полностью или частично оплатили своё жильё.

Не менее показательной является ситуация с индивидуальными жилыми домами. Во многих районах владельцы были вынуждены самостоятельно инвестировать в создание инженерной инфраструктуры - систем отопления, водоснабжения, канализации, а нередко и в строительство дорог. Если бы государство и органы местного самоуправления системно развивали современные районы индивидуальной жилой застройки с полностью готовой инфраструктурой, значительно больше семей получили бы реальную альтернативу покупке квартиры. Это позволило бы снизить нагрузку на рынок многоквартирного жилья, сделать рынок более сбалансированным и повысить качество городской среды.

Главный вывод переписи заключается в том, что Кишинёву нужны не просто новые квадратные метры, а новая жилищная политика. Городу необходима долгосрочная стратегия, которая объединит строительство современных жилых районов, модернизацию старого жилищного фонда, повышение его энергоэффективности, развитие районов индивидуальной застройки с готовой инфраструктурой, завершение проблемных строительных проектов и создание комфортной городской среды.

Только комплексный подход позволит не просто увеличить количество жилья, а существенно повысить качество жизни жителей столицы и обеспечить устойчивое развитие Кишинёва на десятилетия вперёд.

Источник данных: Национальное бюро статистики Республики Молдова. Перепись населения и жилищного фонда 2024 года.

Автор:

Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.

Дисклеймер:

Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.