Стоимость строительства жилья в Республике Молдова выросла примерно на 146% за последние 10 лет — один из самых высоких показателей в Европе

За последнее десятилетие строительный сектор Республики Молдова пережил одну из самых значительных трансформаций в своей истории. Рост цен на строительные материалы, увеличение заработных плат в отрасли, подорожание энергоресурсов и повышение стоимости финансирования существенно изменили себестоимость реализации жилых проектов.

Согласно анализу, проведенному Acces Imobil на основе динамики официальных индексов цен в строительстве, средняя расчетная стоимость строительства многоквартирного жилого дома в Республике Молдова увеличилась примерно на 146% в период с 2015 по 2025 год.

Это означает, что сегодня строительство одного квадратного метра жилья обходится почти в 2,5 раза дороже, чем десять лет назад.

Как Республика Молдова выглядит на фоне Европы?

По сравнению со странами Европейского союза Республика Молдова входит в число государств с наиболее высокими темпами роста стоимости строительства (2015–2025).

• Болгария +166,1%
• Венгрия +155,4%
• Республика Молдова +146,0%
• Румыния +130,7%
• Средний показатель по Европейскому союзу +48,2%
• Финляндия +22,1%
• Греция +17,3%
• Италия +17,0%

Результаты показывают, что темпы роста стоимости строительства в Республике Молдова примерно в три раза превышают средний показатель по Европейскому союзу, уступая среди рассматриваемых стран лишь Болгарии и Венгрии.

Почему стоимость строительства выросла настолько значительно?

На столь существенный рост повлиял целый ряд экономических факторов:

• резкое подорожание строительных материалов, особенно в 2021–2022 годах;
• увеличение стоимости электроэнергии, природного газа и топлива;
• дефицит рабочей силы и рост заработной платы в строительной отрасли;
• повышение транспортных и логистических расходов;
• увеличение стоимости финансирования строительных проектов.

Все эти факторы напрямую отразились на себестоимости строительства каждого нового жилого комплекса.

Почему цены на квартиры не снижаются значительно?

За последние два года рынок недвижимости Кишинёва столкнулся с существенным сокращением количества сделок. Несмотря на это, цены на новые квартиры не снизились пропорционально.

Объяснение достаточно простое: стоимость продажи жилья в первую очередь определяется стоимостью его воспроизводства, то есть тем, сколько стоит построить аналогичную квартиру сегодня.

Даже при снижении спроса застройщики продолжают использовать материалы, оборудование и рабочую силу, которые значительно дороже, чем десять лет назад. Кроме того, современные проекты требуют дополнительных инвестиций в инфраструктуру, инженерные сети, проектирование и соблюдение всё более строгих строительных стандартов.

Именно поэтому возможности для существенного снижения цен на новое жильё остаются ограниченными.

Динамика стоимости строительства и цен на квартиры в Кишинёве

За тот же период рынок жилой недвижимости Кишинёва также продемонстрировал значительный рост цен.

Согласно Индексу недвижимости Acces Imobil, средняя цена квартир изменялась следующим образом:

• 2015 - 565 €/м²
• 2020 - 705 €/м²
• 2023 - 1 070 €/м²
• 2024 - 1540 €/м²
• 2025 - 1 720 €/м²

Эти данные показывают, что стоимость жилья росла даже быстрее, чем себестоимость строительства. На это повлияли высокий спрос в 2023–2024 годах, инфляция, рост стоимости финансирования и ограниченное предложение новых квартир.

Методология исследования

Национальное бюро статистики Республики Молдова публикует индексы цен в строительстве, однако не публикует официальный показатель средней стоимости строительства одного квадратного метра жилья.

Поэтому показатель +146%, приведённый в данной статье, представляет собой оценку Acces Imobil, основанную на:

• динамике официальных индексов цен в строительстве, опубликованных Национальным бюро статистики;
• изменении стоимости строительных материалов;
• росте расходов на оплату труда;
• динамике стоимости выполнения строительных работ по жилым проектам;
• методологии Eurostat, применяемой для расчёта Construction Price Index – New Residential Buildings.

Цель исследования — оценить изменение стоимости строительства жилья в Республике Молдова таким образом, чтобы результаты можно было сопоставить с европейской статистикой.

Заключение

Рост стоимости строительства остаётся одним из ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости Республики Молдова. Несмотря на сокращение количества сделок в последние годы, себестоимость реализации новых жилых проектов остаётся высокой, что существенно ограничивает возможность значительного снижения цен на новые квартиры.

Одновременно сравнение с государствами Европейского союза показывает, что Республика Молдова входит в число стран с наиболее быстрым ростом стоимости строительства за последнее десятилетие. Именно этот фактор продолжает оказывать давление на цены в жилом секторе и будет определять дальнейшее развитие рынка недвижимости.

Источники данных

• Eurostat — Construction Price Index – New Residential Buildings (динамика стоимости строительства в странах Европейского союза).
• Национальное бюро статистики Республики Молдова — Индексы цен в строительстве.
• Acces Imobil — собственные расчёты динамики средней стоимости строительства и Индекс недвижимости Acces Imobil, отражающий динамику цен на квартиры в муниципии Кишинёв.

Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, экспертом рынка недвижимости и представителем Acces Imobil