На первый взгляд эти два факта противоречат друг другу. Согласно данным Переписи населения и жилищного фонда 2024 года, опубликованным Национальным бюро статистики, почти 88 000 жилых помещений в муниципии Кишинёв не используются для постоянного проживания. Это составляет около 23% всего жилищного фонда столицы. В то же время квартиры продолжают продаваться по рекордным ценам, арендные ставки остаются высокими, а для многих семей покупка собственного жилья становится всё менее доступной.
Однако объяснение гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд. Перепись не показывает, сколько квартир являются «пустыми» или готовы к немедленной продаже либо сдаче в аренду. Она лишь фиксирует количество жилых помещений, которые не были постоянно заняты на момент проведения переписи.
За этой статистикой скрываются совершенно разные ситуации: жилые дома, которые построены, но до сих пор не введены в эксплуатацию; квартиры, приобретённые представителями молдавской диаспоры и используемые лишь несколько недель в году; жильё, временно свободное между двумя арендаторами; квартиры, находящиеся в аварийном состоянии или являющиеся предметом судебных споров, а также множество других обстоятельств, которые не видны при первом взгляде на цифры.
В этой статье мы попытаемся разобраться, почему почти четверть жилищного фонда муниципия Кишинёв числится как не используемая для постоянного проживания и почему эта статистика вовсе не означает, что город располагает десятками тысяч свободных квартир.
Одной из самых серьёзных проблем жилищного рынка Кишинёва остаются многоквартирные дома, которые фактически построены, но так и не были официально введены в эксплуатацию.
За последние годы в столице появилось множество жилых комплексов, где большая часть квартир уже продана, однако их владельцы годами не могут законно заселиться в своё жильё.
Причины могут быть различными:
Результат всегда одинаков: тысячи квартир физически существуют, но фактически остаются недоступными для проживания, а тысячи семей продолжают одновременно выплачивать ипотеку и арендовать жильё.
Такая ситуация искусственно сокращает реальное предложение жилья на рынке и способствует сохранению высокого уровня цен.
В Республике Молдова возможности для инвестирования сбережений населения по-прежнему ограничены. Фондовый рынок развит слабо, а доступных и надёжных инвестиционных инструментов немного. В этих условиях недвижимость за последние двадцать лет стала одним из самых популярных способов сохранения капитала.
Особенно заметен этот процесс среди молдавской диаспоры. Тысячи граждан, проживающих в Италии, Германии, Франции, Великобритании, Ирландии, США, Канаде и других странах, приобрели квартиры в Кишинёве не только в расчёте на возможное возвращение домой, но и для того, чтобы иметь собственное жильё во время отпусков или визитов к родственникам. Для многих покупка квартиры стала способом сохранить накопленные средства и защитить их от инфляции.
Во многих случаях такие квартиры не сдаются в аренду и используются всего несколько недель в году. Всё остальное время они остаются закрытыми и, согласно методологии переписи, относятся к категории жилых помещений, не используемых для постоянного проживания.
Аналогичное поведение можно наблюдать и среди жителей Республики Молдова. В отсутствие достаточно развитых инвестиционных альтернатив многие предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, считая её наиболее надёжным активом для сохранения семейного капитала.
Не каждое жилое помещение, фигурирующее в официальной статистике, можно считать полноценным жильём. В муниципии Кишинёв есть квартиры, находящиеся в аварийном состоянии, заброшенные на протяжении многих лет, жилые помещения без инженерных коммуникаций, дома, пострадавшие от пожаров или серьёзных протечек, а также квартиры, требующие капитального ремонта, прежде чем в них снова можно будет жить.
К этой категории относятся и многие комнаты в общежитиях, построенных ещё в советский период. Во многих из них до сих пор отсутствуют собственный санузел, ванная комната или кухня, а условия проживания значительно отличаются от современных стандартов комфортного жилья.
С точки зрения статистики все эти помещения входят в состав жилищного фонда муниципия Кишинёв. Однако на практике значительная их часть не может рассматриваться как реальная альтернатива для семей, ищущих жильё, и фактически не участвует в предложении на рынке недвижимости.
Перепись населения фиксирует ситуацию лишь в определённый момент времени. Между тем рынок недвижимости постоянно меняется, и статус конкретной квартиры может измениться буквально за несколько недель.
На момент проведения переписи квартира могла временно пустовать по самым разным причинам: предыдущий арендатор уже выехал, собственник проводил ремонт, жильё готовилось к продаже или сдаче в аренду, было недавно приобретено новым владельцем, который ещё не успел переехать, либо квартира всё ещё находилась в собственности застройщика и ожидала своего покупателя.
Во всех этих случаях жильё отражается в статистике как не используемое для постоянного проживания, хотя уже через несколько недель или месяцев оно может быть полностью заселено.
Подобная временная незанятость является естественной частью функционирования любого рынка недвижимости и сопровождает обычный процесс продажи, аренды и смены собственников или арендаторов.
За последние тридцать лет Республика Молдова пережила глубокие демографические и социальные изменения, которые существенно повлияли на использование жилищного фонда.
Численность населения страны сократилась, семьи стали меньше, всё больше людей живут в одиночку, а внутренняя миграция продолжает концентрировать население, рабочие места и экономическую активность в муниципии Кишинёв.
При этом существует множество ситуаций, когда жильё остаётся незаселённым по вполне объективным причинам. Одни собственники постоянно проживают за границей и предпочитают не сдавать свои квартиры. Другие приобрели жильё для детей или других членов семьи, которые воспользуются им лишь спустя несколько лет. Есть квартиры, используемые только во время приездов владельцев в Молдову, а также жильё, которое годами остаётся заблокированным из-за наследственных споров или судебных разбирательств.
Именно поэтому значительная часть жилых помещений, которые перепись относит к категории не используемых для постоянного проживания, фактически не является свободным предложением на рынке недвижимости.
Другими словами, количество жилых помещений, не используемых для постоянного проживания, нельзя автоматически приравнивать к количеству квартир, доступных для покупки или аренды.
Почти 88 000 жилых помещений, не используемых для постоянного проживания, вовсе не означают, что в Кишинёве существует избыток жилья, который мог бы быстро решить проблему его доступности.
Напротив, эта цифра отражает целый комплекс структурных проблем, накапливавшихся на протяжении последних тридцати лет. Среди них - жилые комплексы, которые до сих пор не введены в эксплуатацию, инвестиционные квартиры, приобретённые как способ сохранения капитала, стареющий и частично непригодный для проживания жилищный фонд, жильё, временно выведенное из рыночного оборота, а также глубокие демографические и социальные изменения.
В этом и заключается главный парадокс рынка недвижимости Кишинёва. С одной стороны, почти четверть жилищного фонда столицы не используется для постоянного проживания. С другой стороны, согласно Индексу недвижимости Acces Imobil, цены на квартиры достигли исторического максимума, а спрос на современное и качественное жильё остаётся стабильно высоким.
Это ещё раз подтверждает, что главная проблема столицы заключается не в количестве построенных квартир, а в эффективности использования существующего жилищного фонда.
Часть жилья остаётся недоступной для проживания из-за юридических проблем, часть используется лишь несколько недель в году, часть находится в аварийном состоянии или требует капитального ремонта, а некоторые жилые комплексы годами ожидают официального ввода в эксплуатацию. Всё это искусственно сокращает реальное предложение жилья и усиливает давление на рынок.
Вместе с тем нельзя игнорировать и другую проблему. За последние десятилетия развитие жилищного строительства зачастую происходило без долгосрочного видения того, каким должен стать Кишинёв через 20–30 лет. В городе появились десятки новых жилых комплексов, однако развитие транспортной инфраструктуры, инженерных сетей, школ, детских садов, парковочных пространств и общественных территорий далеко не всегда успевало за темпами строительства.
Сегодня Кишинёву необходима не просто дальнейшая застройка, а современная жилищная политика, основанная на официальной статистике, долгосрочном планировании и устойчивом городском развитии. Она должна включать модернизацию старого жилищного фонда, завершение проблемных строительных проектов, развитие районов индивидуальной жилой застройки с готовой инфраструктурой, строительство доступного и социального жилья, а также создание комфортной городской среды.
Лишь комплексный подход позволит превратить часть неиспользуемого жилищного фонда в реально функционирующее жильё, повысить доступность квартир для населения и обеспечить сбалансированное развитие муниципия Кишинёв в ближайшие десятилетия.
Автор: Виктор Черноморченко
Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.
Дисклеймер: Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.
