8 июля 2026 года Публичное учреждение «Кадастр» опубликовало информационное сообщение, в котором сообщило об изменении методологии подготовки статистических отчетов по сделкам с недвижимостью. В статистику были включены также заявления, обработанные через Платформу развития электронных услуг (PDSE).
В результате опубликованные статистические показатели могут существенно увеличиться, а имеющиеся в настоящее время данные дают более полное и точное представление о фактическом количестве сделок, зарегистрированных на рынке недвижимости в предыдущем году.
Пересмотренные Кадастром статистические данные показывают, что в 2025 году в муниципии Кишинёв и пригородах было продано 14 342 квартиры, введённые в эксплуатацию, что на 11,2% меньше, чем в 2024 году, когда было зарегистрировано 16 141 сделка.
По сравнению с первоначально опубликованной статистикой, согласно которой было продано лишь 6 334 квартиры, а снижение составило 61% по сравнению с предыдущим годом, новые данные существенно меняют оценку развития рынка недвижимости и дают гораздо более объективную картину его состояния.
Одновременно количество квартир, приобретённых с использованием ипотечного кредита, увеличилось до 7 631, что составляет 53,2% от общего числа сделок. Для сравнения, в 2024 году было зарегистрировано 6 867 ипотечных кредитов, что означает рост на 764 кредита, или 11,1%.
Этот результат свидетельствует о том, что банковское ипотечное кредитование осталось главным двигателем рынка жилой недвижимости даже в условиях сокращения общего количества сделок.
В целом пересмотренные данные показывают, что рынок недвижимости Кишинёва в 2025 году не пережил коллапса, как это следовало из первоначальной статистики, а прошёл этап замедления после стремительного роста предыдущих лет. Умеренное снижение количества сделок в сочетании с увеличением объёма ипотечного кредитования свидетельствует о том, что рынок находится в стадии коррекции и стабилизации, при этом спрос по-прежнему поддерживается главным образом покупателями, использующими банковское финансирование.
Снижение количества сделок, зарегистрированных в 2025 году, было обусловлено рядом экономических и законодательных факторов. Среди них три оказали наибольшее влияние на поведение покупателей и динамику рынка недвижимости Кишинёва и пригородов.
Одним из главных факторов сокращения количества сделок в 2025 году стал стремительный рост цен на жильё за последние годы. Согласно Индексу недвижимости Acces Imobil, средняя стоимость квартир в Кишинёве практически удвоилась - с 850 евро/м² в 2021 году до 1 720 евро/м² в 2025 году. Индекс рассчитывается на основе всех типов проданных квартир: как в новостройках, так и на вторичном рынке, независимо от их состояния (с ремонтом, в «белом варианте» или без ремонта).
Столь резкий рост цен снизил покупательскую способность населения и заставил часть потенциальных покупателей отложить приобретение жилья в ожидании стабилизации цен или более благоприятных условий финансирования.
Рост цен на жильё значительно опередил рост доходов населения, что привело к ухудшению показателя доступности жилья. Если в 2020 году для покупки одного квадратного метра требовалось количество средств, эквивалентное 1,7 средней заработной платы, то в 2025 году этот показатель вырос до 2,1 средней заработной платы, что означает увеличение финансовой нагрузки на 23,5%.
В результате срок, необходимый для приобретения квартиры площадью 60 м², исходя из среднего уровня доходов населения, увеличился с 8,7 года в 2020 году до 10,4 года в 2025 году. Снижение доступности жилья уменьшило число людей, которые могут позволить себе покупку квартиры, и, соответственно, привело к сокращению спроса на рынке недвижимости.
Ещё одним фактором, повлиявшим на динамику рынка недвижимости, стало введение обязательной оплаты банковским переводом при совершении сделок с недвижимостью высокой стоимости. С 1 апреля 2025 года вступил в силу Закон № 34/2024, регулирующий предельные размеры наличных расчётов и направленный на повышение финансовой прозрачности и сокращение теневой экономики.
Согласно действующему законодательству, объекты недвижимости стоимостью более 100 средних заработных плат по экономике (примерно 80 000 евро в 2025 году, исходя из прогнозируемой средней заработной платы 16 100 леев, установленной Постановлением Правительства № 845/2024) могут быть оплачены только посредством банковского перевода.
Введение новых требований по безналичным расчётам, значительно более строгая проверка происхождения денежных средств и дополнительные процедуры, применяемые банковскими учреждениями, сделали процесс покупки жилья более сложным и продолжительным. В результате часть потенциальных покупателей предпочла отложить покупку или вовсе отказаться от приобретения недвижимости.
Пересмотр статистических данных, проведённый Публичным учреждением «Кадастр недвижимого имущества», позволяет получить значительно более объективное представление о состоянии рынка недвижимости Кишинёва. Обновлённые данные показывают, что в 2025 году рынок не пережил коллапса, как это следовало из первоначально опубликованной статистики, а продемонстрировал умеренное снижение числа сделок на 11,2% по сравнению с предыдущим годом.
Эта корректировка подчёркивает важность использования полных статистических данных и единой методологии при анализе рынка недвижимости. Только точная и сопоставимая статистика позволяет объективно оценивать тенденции развития рынка и служит надёжной основой для принятия решений инвесторами, покупателями, застройщиками и государственными органами.
Автор: Виктор Черноморченко
Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.
Дисклеймер: Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.
