Цены на квартиры значительно выросли в муниципии Кишинёв, как в городе, так и в пригородах. Часто в публичных дискуссиях высказываются предположения о причинах этого роста, и зачастую вина возлагается исключительно на агентов по недвижимости. Однако это упрощенное объяснение не отражает сложную реальность рынка.
Чтобы по-настоящему понять динамику цен, мы должны проанализировать не только прямые характеристики объектов недвижимости (площадь, тип здания, подразделение, площадь поверхности, этаж и т. д.), но и понять макроэкономические факторы, которые влияют на общие цены, извне рынка. Только имея полную перспективу, мы можем правильно объяснить динамику цен и обсудить решения для более сбалансированного рынка.
По мере роста зарплат и доходов домохозяйств все больше людей могут позволить себе покупать жилье. Этот приток покупателей увеличивает спрос и, косвенно, цены.
Когда инфляция высока, люди стремятся защитить свои сбережения, инвестируя в безопасные активы, такие как недвижимость. Это увеличивает спрос и, автоматически, цены.
Снижение процентных ставок и облегчение доступа к ипотечным кредитам (через такие программы, как Prima Casă) привело к значительному росту спроса на рынке, что оказало дополнительное давление на цены.
Внутренняя миграция, когда люди переезжают из сельской местности в города, наряду с ростом городского населения увеличили спрос на жилье в крупных городах. По мере того, как население из сельской местности или из других стран переезжает в Кишинев, спрос на жилье быстро растет, часто превышая предложение.
В крупных городах земли, пригодной для строительства, становится все меньше. Этот дефицит увеличивает стоимость земли и, косвенно, зданий, построенных на ней.
Рост цен на строительные материалы, рабочую силу и энергию напрямую отражается на конечных ценах новых домов.
Приток капитала от иностранных инвесторов или диаспоры генерирует дополнительный спрос, что способствует росту цен, особенно в премиум-сегменте.
Отсутствие разрешений на строительство, а также отсутствие четкого видения городского развития затрудняют появление новых проектов. Таким образом, предложение жилья остается ограниченным, даже несмотря на рост спроса, что неизбежно приводит к росту цен.
Политическая и геополитическая стабильность играют ключевую роль. Такие события, как война в Украине, влияют на местные рынки недвижимости через потоки беженцев, заблокированные или перенаправленные инвестиции и изменения в восприятии рисков.
В отсутствие развитых финансовых рынков, таких как местные фондовые биржи или инвестиционные фонды, многие инвесторы обращаются почти исключительно к рынку недвижимости, создавая дополнительное давление на цены.
ЗаключениеЧтобы понять, почему цены на недвижимость постоянно растут, важно учитывать не только конкретные факторы каждой квартиры или проекта, но и более широкий экономический, социальный и геополитический контекст. Только с помощью комплексного подхода можно определить устойчивые решения для балансировки рынка недвижимости в долгосрочной перспективе.
Автор: Виктор Черноморченко
Анализ подготовлен Виктором Черноморченко, специалистом по рынку недвижимости Кишинёва и представителем Acces Imobil.
Дисклеймер: Копирование, использование или распространение данных Индекса недвижимости Acces Imobil допускается только с обязательным указанием источника и размещением активной ссылки на accesimobil.md.
