Prețurile apartamentelor au crescut semnificativ în mun. Chișinău, atât în oraș, cât și în suburbii. De multe ori, în discuțiile publice, se speculează pe tema motivelor acestei creșteri, iar deseori vina este pusă exclusiv pe agenții imobiliari. Totuși, această explicație simplistă nu reflectă realitatea complexă a pieței.
Pentru a înțelege cu adevărat dinamica prețurilor, trebuie să analizăm nu doar caracteristicile directe ale proprietăților (zonă, tip de imobil, compartimentare, suprafață, etaj etc.), ci și să înțelegem factorii macroeconomici care influențează prețurile de ansamblu, din exteriorul pieței. Doar având o perspectivă completă putem explica corect evoluția prețurilor și putem discuta soluții pentru o piață mai echilibrată.
Pe măsură ce salariile și veniturile gospodăriilor cresc, tot mai multe persoane își permit să cumpere locuințe. Acest aflux de cumpărători crește cererea și, implicit, prețurile.
Când inflația este ridicată, oamenii caută să își protejeze economiile investind în active sigure, cum ar fi imobiliarele. Acest lucru crește cererea și, automat, prețurile.
Reducerea ratelor dobânzilor și facilitarea accesului la credite ipotecare (prin programe precum Prima Casă) a dus la o creștere semnificativă a cererii pe piață, punând presiune suplimentară asupra prețurilor.
Migrația internă, cu oameni care se mută din zone rurale către orașe, alături de creșterea populației urbane, a sporit cererea de locuințe în orașele mari. Pe măsură ce populația din zone rurale sau din alte țări se mută în Chișinău, cererea de locuințe crește rapid, depășind adesea oferta.
În marile orașe, terenurile potrivite pentru construcții sunt tot mai puține. Această raritate crește valoarea terenurilor și, implicit, a construcțiilor ridicate pe ele.
Creșterea prețurilor la materiale de construcții, manoperă și energie se reflectă direct în prețurile finale ale locuințelor noi.
Intrarea capitalului din partea investitorilor străini sau a diasporei generează o cerere suplimentară, care contribuie la creșterea prețurilor, mai ales în segmentul premium.
Lipsa autorizațiilor de construcție, alături de absența unei viziuni clare de dezvoltare urbană, îngreunează apariția de proiecte noi. Astfel, oferta de locuințe rămâne limitată, chiar dacă cererea crește, ceea ce duce inevitabil la majorarea prețurilor.
Stabilitatea politică și geopolitică joacă un rol esențial. Evenimente precum războiul din Ucraina au impact asupra piețelor imobiliare locale prin fluxuri de refugiați, investiții blocate sau redirecționate și modificări ale percepției de risc.
În absența unor piețe financiare dezvoltate, cum ar fi bursele locale sau fondurile de investiții, mulți investitori se orientează aproape exclusiv spre piața imobiliară, generând presiune suplimentară asupra prețurilor.
Pentru a înțelege de ce prețurile imobilelor cresc constant, este esențial să privim nu doar la factorii specifici fiecărui apartament sau proiect, ci și la contextul economic, social și geopolitic mai larg. Doar printr-o abordare integrată se pot identifica soluții sustenabile pentru echilibrarea pieței imobiliare pe termen lung.
Author: Victor Cernomorcenco
Analiză realizată de Victor Cernomorcenco, specialist în piața imobiliară din Chișinău și reprezentant Acces Imobil.
Disclaimer: Reproducerea, preluarea sau distribuirea datelor privind Indicele Imobiliar Acces Imobil este permisă numai cu indicarea sursei și includerea unui link activ către accesimobil.md.
