Reevaluarea bunurilor imobile în Chișinău - 3 Exemple reale

Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru, împreună cu IP „Cadastrul Bunurilor Imobile”, au finalizat procesul de evaluare și reevaluare a peste 6 000 000 de bunuri imobile la nivel național. 

Scopul reevaluării fiind actualizarea valorilor cadastrale astfel încât acestea să fie cât mai apropiate de realitățile economice și de prețul de piață. Proprietarii de imobile pot verifica noile valori cadastrale pe platforma oficială geodata.gov.md.

Mulți proprietari de apartamente și case din Chișinău au observat că valoarea cadastrală a imobilului lor a crescut în urma acestui proces. Pentru unii este o surpriză, pentru alții – o îngrijorare, iar cele mai des întâlnite întrebări sunt următoarele: 

• Cât de necesare sunt aceste reevaluări?
• Cât de corecte sunt noile valori cadastrale?
• Vom plăti impozite mai mari?

Hai să-ți explic mai simplu, clar și fără termeni complicați ce înseamnă această reevaluare, de ce s-a făcut și ce impact real va avea asupra oamenilor începând cu 1 ianuarie 2027.

Cât de necesare sunt aceste evaluări?

Dat fiind faptul că ultimele evaluări cadastrale au fost efectuate în perioada 2004–2011, iar piața imobiliară și realitatea economică s-au schimbat considerabil între timp, intervenția statului a fost una necesară pentru actualizarea valorilor bunurilor imobile, alinierea la realitățile actuale ale pieței, care aduce mai multă transparență și echitate fiscală. 

Procesul de evaluare a acoperit aproximativ 6,4 milioane de bunuri imobile la nivel național (apartamente, case, case de vacanță, garajuri, terenuri pentru construcții sau agricole, spații comerciale etc) și a avut două direcții principale:

• evaluarea bunurilor care nu au avut anterior valoare cadastrală;
• reevaluarea apartamentelor, caselor urbane, garajelor și imobilelor comerciale.

Valorile cadastrale au fost fundamentate pe:

• tranzacții reale de piață;
• perioade diferite de referință: 2022 - pentru apartamente, 2023 - pentru case urbane și rurale, loturi pomicole și garaje, iar 2024 - pentru imobile comerciale și industriale.
• modele moderne de evaluare aliniate la practicile internaționale.

Cât de corecte sunt noile valori cadastrale?

Pentru a înțelege cât de corecte au fost efectuate noile reevaluări, am analizat trei tipuri de imobile situate în același sector – Rîșcani, Chișinău, raportând noile valori cadastrale atât la cele vechi, cât și la valoarea reală de piață. 

(Exemplu N1) Apartament cu 3 camere – bloc vechi (construit anii 1980)

• Suprafață: 70 m²
• Valoare cadastrală veche: 410.000 MDL
• Valoare cadastrală nouă: 1.200.000 MDL (aproximativ 60 000 euro)
• Creștere a valorii cadastrale: +193%

Valoarea de piață actuală a unui astfel de apartament este, în medie, cu 50% mai mare decât valoarea cadastrală actualizată, adică de 90 000 euro.

(Exemplu N2) Apartament cu 3 camere – bloc nou (construit în 2018)

• Suprafață: 86 m²
• Valoare cadastrală veche: 600.000 MDL
• Valoare cadastrală nouă: 1.500.000 MDL (aproximativ 75 000 euro)
• Creștere cadastrală: +150%

Valoarea de piață este estimată la aproximativ 100% peste valoarea cadastrală reevaluată, adică aproximativ 150 000 euro.

Vezi aici apartamente cu 3 camere de vânzare în Chișinău.

(Exemplu N3) Casă de locuit cu teren - (construită în 2007)

• Suprafață cadastrală: 90 m²
• Suprafață totală exterioară: 175 m²
• Teren de construcție privatizat: 5 ari

Valori cadastrale:

• Teren: de la 320.000 MDL la 1.200.000 MDL (+275%)
• Casă: de la 900.000 MDL la 2.000.000 MDL (+122%)
• Valoare totală cadastrală: de la 1.220.000 MDL la 3.200.000 MDL (aproximativ 160 000 euro)

Valoarea de piață a acestui tip de proprietate este, în medie, cu aproximativ 200% peste valoarea cadastrală actualizată, adică în jur de 480 000 euro.

Notă: Ajustarea valorilor cadastrale diferă în funcție de segmentul de piață și de amplasarea imobilului. Exemplele prezentate mai sus au un caracter orientativ și sunt oferite exclusiv pentru o mai bună înțelegere a modului în care s-au produs aceste modificări.

Analizând reevaluarea unor terenuri în raza de 50 km de mun Chișinău, am observat că în unele cazuri, valoarea nouă cadastrală este mai mare decât prețul actual de piață.

Vom plăti impozite mai mari?

În Republica Moldova, cota minimă de impozitare aplicată bunurilor imobile cu destinație locativă este de 0,05% din valoarea cadastrală, însă autoritățile publice locale (APL) au dreptul să majoreze această cotă, în funcție de necesitățile bugetare locale. În municipiul Chișinău, majoritatea APL-urilor aplică o cotă de 0,1%, iar acest impozit anual este unul obligatoriu pentru proprietari.

Raportând aceste cote la cele trei exemple analizate mai sus, observăm atât creșteri procentuale importante, cât și diferențe reale, exprimate în lei. Astfel, pentru un apartament cu 3 camere într-un bloc vechi, impozitul anual a crescut de la aproximativ 410 MDL la circa 1 200 MDL, ceea ce reprezintă o majorare de aproape 190%, dar în termeni absoluți vorbim de o diferență de aproximativ 790 MDL pe an.

În cazul apartamentului din bloc nou, impozitul anual se majorează de la 600 MDL la circa 1 500 MDL, o creștere de aproximativ 150%, respectiv +900 MDL anual. Pentru casa individuală, impozitul crește de la aproximativ 1 220 MDL la circa 3 200 MDL, ceea ce înseamnă o majorare de aproximativ 160%, sau +1 980 MDL pe an.

Pentru a diminua impactul real al impozitelor achitate, autoritățile publice locale ar putea ajusta temporar cota de impozitare, urmând ca eventualele majorări să fie aplicate gradual. O astfel de abordare ar permite adaptarea treptată a cetățenilor la noile valori cadastrale și ar evita o presiune financiară bruscă asupra bugetelor familiale.

Impozitul pe avere („impozitul pe lux”) după reevaluare

Actualizarea valorilor cadastrale are legătură directă cu sistemul de impozitare a proprietăților, cunoscut deseori ca impozitul pe avere sau, în limbaj uzual, „impozitul pe lux”.

Cum funcționa impozitul înainte de 2025

Până în 2025, persoanele fizice plăteau impozit pe avere dacă îndeplineau două condiții simultan:

1. dețineau bunuri imobile cu destinație locativă;
2. valoarea totală a acestora depășea 1,5 milioane MDL și suprafața totală depășea 120 m² (inclusiv cote părți).

Cetățenii care întruneau condițiile de mai sus achitau un impozit pe avere de 0,8% din valoarea cadastrală.

Exemplu: 1 500 000 MDl x 0,8% = 12.000 MDL (impozit pe avere anual)

Cum funcționează impozitul de avere după 2025

După 2025, pragurile și criteriile pentru impozitul pe avere au fost revizuite astfel:

• valoarea minimă pentru impunere este egală cu cel puțin 200 salarii medii pe economie, conform prognozelor și deciziilor Guvernului;
• pentru 2026, salariul mediu prognozat este de 17.400 MDL, ceea ce determină un prag de valori de 3.480.000 MDL;
• dacă un contribuabil deține imobile cu o valoare cadastrală cumulată peste acest prag și împreună aceasta depășește 120 m², acesta poate intra sub incidența impozitului pe avere.

Exemplu: 3 480 000 MDL x 0,8% = 27.840 MDL (impozit pe avere anual)

Analizând exemplele de imobile de mai sus și noile valori cadastrale, o singură persoană pentru a cădea sub incidența de a achita Impozit pe avere ar trebui sa dețină cel puțin 3 apartamente cu 3 camere în bloc vechi sau 2 apartamente cu 3 camere cu o suprafața în jur de 100m2, sau o casă la sol și un apartament cu 3 camere în bloc nou. 

Creșterea valorilor cadastrale vor afecta practic deținătorii de mai multe imobile, cei care dețin un portofoliu de apartamente sau case în proprietate, care vor fi obligați să achite un impozit pe avere mult mai mare decât era până acum.

Concluzie

Reevaluarea bunurilor imobile reprezintă un demers necesar atât pentru cetățeni, cât și pentru statul Republica Moldova, contribuind la actualizarea unui sistem care nu mai reflecta realitățile economice actuale. 

Colectarea unor impozite mai corect calculate va permite autorităților să susțină mai eficient investițiile în infrastructură și programele sociale. În același timp, proprietarii beneficiază de un plus de transparență și predictibilitate, noile valori cadastrale fiind mai apropiate de prețurile reale de pe piața imobiliară.

Autor:

Victor Cernomorcenco, Specialist Imobiliar în cadrul companiei Acces Imobil.

Important!

Preluarea materialelor de pe pagina www.accesimobil.md se realizează în limita maximă de 500 de caractere cu indicarea sursei prin hyperlink.