În ultima perioadă apar tot mai multe păreri negative despre piața imobiliară, mulți se întreabă încotro merge aceasta. Prețurile la apartamente au crescut foarte mult, iar o bună parte din cetățeni cred că companiile imobiliare sunt de vină și sunt direct implicate în scumpirea prețurilor la apartamente. Marea majoritate se întreabă - ''oare cine mai cumpără apartamente în Chișinău?''
Ei bine, în acest articol voi încerca să prezint cifre oficiale și să argumentez la rece încotro se îndreaptă piața imobiliară și cum am ajuns să avem un preț atât de mare la apartamente în Chișinău. Voi face o retrospectivă a evenimentelor economice dar și a factorilor care au influențat prețurile la apartamente în ultimii 15 ani.
Începutul crizei economice mondiale - anul 2008
Până în anul 2008, piața imobiliară din Chișinău era una diferită de ce avem acum, începând cu tipul de locuințe noi care se construia, preferințele moldovenilor și finisând cu profilul cumpărătorului din acea perioadă.
Era sfârșitul perioadei de glorie a partidului de guvernământ de atunci, care a coincis cu marea criză mondială din 2008. Erau doar câteva companii de construcții care construiau apartamente cu suprafețe foarte mari, cele mai multe din ele fiind predate către cumpărători în varianta gri și de o calitate a construcției nu cea mai înaltă.
Apartamentele erau construite pentru oamenii bogați de atunci (politicieni, businessmani, diaspora plecată peste hotare ilegal în anii 2000) care își puteau permite să procure apartamente cu suprafețe mari la un preț exorbitant de 850-900 euro la m2, pe când salariul mediu lunar pe economie era de doar 124 euro.
Pentru cetățeanul simplu din acea perioadă, procurarea unui imobil la Chișinău era ceva de domeniul fantasticului. În 2007, era nevoie de 6,7 salarii medii pe economie pentru a procura un metru 2, sau de veniturile totale pentru o perioadă de 34,2 ani pentru a procura un apartament de 60m2.
În acea perioadă abia se contura migrarea internă din raioane spre Chișinău, era mult mai accentuată migrarea cetățenilor la muncă peste hotare.
Căderea prețurilor la apartamente - 2009
Anul 2009 poate fi numit anul de incertitudine și șoc pe piața imobiliară - tranzacțiile imobiliare sau redus drastic, multe șantiere s-au blocat, iar cumprătorii practic au dispărut de pe piață. Prețurile la apartamente au scăzut dramatic.
Perioada de stagnare pe piața imobiliară - anii 2010-2017
Apoi a urmat perioada anilor 2010 - 2017, o perioadă în care marile companii de construcții au dat faliment, iar alte companii mici de construcții au apărut pe piață.
Această perioadă poate fi considerată una echilibrată, cumpărătorii adaptându-se la noile realități economice, la fel și noile companii de construcții.
Prețurile la apartamente nu au înregistrat fluctuații mari, am avut o creștere a prețului în decurs de 7 ani de aproximativ 100 de euro la metru pătrat. Practic poate fi numită o ajustare a prețului la inflația anuală.
Companiile de construcții au început să construiască apartamente cu suprafețe mult mai reduse, adaptându-se la noile realități ale pieții. Pe cealaltă parte, cumpărătorii după o pauză de adaptare psihologică, au început să revină pe piață și să cumpere apartamente în Chișinău pentru trai - multe familii au migrat din raioane spre un loc de muncă mult mai bine plătit în Chișinău
O bună parte din moldovenii aflați la muncă peste hotare au început să transmită bani acasă pentru a face reparație sau a reconstrui casele vechi prin raioane. O altă parte a moldovenilor din diasporă a început a investi investit în apartamente pentru copiii aflați la studii în colegii sau universitățile din capitală.
Creditele ipotecare au început să fie popularizate în rândul cetățenilor ca un instrument de achiziție a unui bun imobil, dar din cauza condițiilor foarte stricte nu erau la fel de accesibile așa cum a fost în perioada imediat următoare (urmează să vorbim despre programul Prima Casă).
În perioada anilor 2010 - 2017, era nevoie de aproximativ 2,5 salarii medii pe economie pentru achiziția unui metru/2 sau sau de veniturile totale pentru o perioadă de 12,5 ani pentru a procura un apartament de 60m2. Un indicator de accesibilitate a prețurilor pentru achiziția unui apartament mult mai bun decât în perioada precedentă.
Înainte de furtună sau revoluția creditelor ipotecare - anii 2018-2019
Anii 2018-2019 pot fi numiți anii înainte de furtună pe piața imobiliară din Chișinău. În acea perioadă a început să se înregistreze an de an un număr record de tranzacții.
Implementarea programului de stat Prima Casă a impulsionat creșterea cererii la apartamente, respectiv și prețurile la apartamente au influențat direct proporțional această creștere. La fel, cetățenii puteau obține un credit ipotecar cu o primă rată de doar 10% și un DAE (Dobândă Anuală Efectivă) plafonat la 6% iar ulterior 8%.
Succesul programului Prima Casă a revoluționat piața creditelor ipotecare, iar băncile văzând că moldovenilor li s-a majorat apetitul, au simplificat condițiile creditelor ipotecare simple. Astfel, s-a ajuns ca aproximativ 30%-40% din toate apartamentele vândute în acea perioadă să fie efectuate prin intermediul unui credit ipotecar.
Dacă în perioada anilor 2010-2017 aveam o creștere a prețurilor pe an de 10-15 euro la metru pătrat, în2018-2019 creșterea a fost de aproximativ 50 euro pe an. La fel, a început să crească și salariul mediu pe economie de la 10 euro pe an la 50 euro pe an respectiv perioadei sus menționate.
Companiile de construcții mici de după perioada crizei din 2008 au devenit companii mari, iar concurența a început să crească - construindu-se atât locuințe pe segmentul ieftin/mediu cât și pe cel premium.
Migrarea internă către Chișinău a capitalului uman și financiar din raioane cât și de peste hotare a devenit una mult mai pronunțată în acea perioadă. Diaspora a înțeles că banii investiți în casele din raioane nu prea pot fi recuperați - nu pot fi vândute din cauza exodului tot mai masiv a oamenilor dinspre raioane spre Chișinău, reorientându-se spre a investi într-un apartament în capitală unde există mai multă infrastructură socio-economică dar și un loc de muncă mult mai bine plătit.
Pandemia COVID-19 și efectul de BOOM pe piața imobiliară din Chișinău 2020-2021
Anul 2020 ne-a surprins pe toți cu o lebădă neagră absolut neașteptată. A fost liniște timp de 2 luni pe piața imobiliară când practic, din motive tehnice, nu se puteau efectua tranzacții pe piața imobiliară. Izolarea și panica pe deoparte în rândul oamenilor - pe cealaltă notarii nu activau iar băncile nu ofereau credite ipotecare.
Cei care vorbeau că prețurile la apartamente sunt foarte scumpe se așteptau la o scădere a prețurilor pe piața imobiliară, cu 20%-30%.
Companiile de construcții s-au ciocnit cu investitori panicați care vroiau să își retragă banii din proiectele aflate la etapa de construcție, iar multe șantiere care trebuiau să se pornească au fost amânate din cauza incertitudinii.
COVID 19 în același timp ia găsit pe mulți moldoveni absolut nepregătiți. Toți s-au trezit în locuințele lor înghesuite, vechi și demodate, fără lumină, terasă și, nu în ultimul rând, fără încă o cameră pentru a-și organiza un birou pentru a putea munci de acasă.
Moldovenii au înțeles că trebuie să facă o modificare în viața lor și au ieșit în căutarea unei locuințe mult mai confortabile pentru ei și familiile lor.
Mulți s-au orientat spre case la sol, duplexuri sau townhouse-uri pentru a avea propria curte. Alți către apartamente cu terase, sau pur și simplu au optat pentru un apartament mai mare pentru a-și îmbunătăți condițiile de trai.
Cererea amânată din perioada lockdown-ului a început să crească vertiginos, la fel și prețurile apartamentelor în Chișinău. Prețurile au început să crească cu aproximativ 50-60 euro per metru pătrat semestrial.
Creșterea prețurilor la materialele de construcție, accesibilitatea creditelor ipotecare, migrarea capitalului uman și financiar, modificarea conștientizării în rândul moldovenilor de a-și îmbunătăți condițiile de trai, toate acestea au contribuit la creșterea cererii pe piața imobiliară - respectiv a prețurilor la apartamente în Chișinău.
Cu toate că prețurile la apartamente au început să crească, în acea perioadă au început a crește și veniturile cetățenilor.
Cetățenii cu venituri medii aveau nevoie de aproximativ două salarii medii pe economie pentru a achiziționa un metru/2 sau de veniturile totale pentru o perioadă de 9,9 ani pentru a procura un apartament de 60m2 în anul 2021.
O nouă ‘’lebădă neagră’’ - Războiul din Ucraina - 2022-prezent
Anul 2022 a început cu o nouă provocare pentru piața imobiliară și nu numai. Războiul din Ucraina a generat o nouă panică și a destabilizat sectorul construcțiilor și vânzărilor de apartamente și nu numai.
Pe lângă panica generată de război ne-am confruntat cu un flux mare de refugiați din Ucraina care au ocupat piața chiriilor din Chișinău. Prețurile la chirie dublându-se într-un timp record în anul 2022.
Războiul a generat de asemenea creșterea prețurilor la resursele energetice cât și scumpirea tuturor bunurilor de consum pe piața din R Moldova.
Companiile de construcție au început să se confrunte cu o nouă provocare, lipsa materialelor de construcție pentru început iar ulterior cu scumpirea drastică a acestora. Astfel, au fost nevoite să scumpească apartamentele aflate la etapa de construcție.
Inflația fără precedent de peste 30% a generat o și mai mare gaură în buzunarele moldovenilor. Aceștia au lăsat la o parte investițiile mari pe termen lung (investițiile în imobiliare) și au început să se concentreze pe cheltuielile curente care au devenit tot mai mari.
Piața imobiliară a înregistrat o scădere a numărului de tranzacții în această perioadă cu aproximativ 30%. Pe piață au rămas, în mare parte, doar persoanele motivate într-adevăr să vândă sau să cumpere. Mulți din micii investitori care se vedeau deja mari businessmani în timpul pandemiei, odată cu începerea războiului au dispărut de pe piață.
La fel, din cauza creditelor scumpe, tot mai puțini moldoveni au apelat la ajutorul unui credit ipotecar pentru a-și procura o locuință. Astfel, în 2023, din volumul total de vânzări avem în jur de 12% de tranzacții imobiliare efectuate prin intermediul unui credit ipotecar.
Cu toate acestea, prețurile la imobile au continuat să crească și în 2023, din cauza inflației fără precedent, care de abia în toamna acestui an a început să revină la normal.
Cu toate provocările sus menționate, în acest an avem o creștere a veniturilor medii pe economie, iar accesibilitatea prețurilor la apartamente este una foarte atractivă.
Cetățenii cu venituri medii au nevoie de aproximativ 1,7 salarii medii pe economie pentru achiziționa un metru/2 sau de veniturile totale pentru o perioadă de 8,7 ani pentru a procura un apartament de 60m2 în anul 2023.
CONCLUZIE
Chișinăul este un centru de atracție a capitalului uman și financiar din raioane cât și din diasporă. Tot aici vor ajunge și o bună parte a investițiilor externe odată cu procesul de aderare la Uniunea Europeană.
Piața Imobiliară din Chișinău este într-o continuă schimbare. Companiile de construcție trebuie să prioritizeze calitatea vieții locatarilor pentru a rămâne competitive pe piață.
Profilul cumpărătorului se va modifica în timp. Cumpărătorii va fi mult mai exigenți în alegerea unei locuințe bazate pe criterii de confort și eficiență energetică și mai puțin pe preț. Mulți se vor orienta spre suburbii odată cu dezvoltarea Chișinăului spre exterior cât și îmbunătățirea infrastructurii (drumuri, rețele inginerești etc) așa cum se observă în marile orașe europene.
Cu toate că impresia moldovenilor este că prețurile la apartamente sunt exagerat de scumpe, cifrele macroeconomice ne arată că în 2023 prețurile la apartamente în Chișinău sunt cele mai accesibile în comparație cu ultimii 15 ani.
P.S. Nu am reușit să discutăm despre necesitatea unui plan urbanistic cu reguli clare pentru toți jucătorii din piață, despre autorizațiile de construcție, despre recondiționarea clădirilor sovietice care au un grad depășit de exploatare, despre eficiența energetică a întregului fond locativ cât și despre alți factori care vor au și vor avea un cuvânt de spus despre piața imobiliară și despre prețurile la apartamente în Chișinău.
Autor:
Victor Cernomorcenco, Specialist Imobiliar în cadrul companiei Acces Imobil.
Important!
Preluarea materialelor de pe pagina www.accesimobil.md se realizează în limita maximă de 500 de caractere cu indicarea sursei prin hyperlink.
