La prima vedere, cele două realități se contrazic. Potrivit datelor Recensământului Populației și Locuințelor 2024, publicate de Biroul Național de Statistică, aproape 88.000 de locuințe din municipiul Chișinău nu sunt ocupate permanent, reprezentând aproximativ 23% din fondul locativ al capitalei. În același timp, apartamentele continuă să se vândă la prețuri record, chiriile rămân ridicate, iar pentru multe familii procurarea unei locuințe este mai dificilă ca niciodată.
Explicația este însă mult mai complexă decât pare la prima vedere. Recensământul nu arată câte locuințe sunt „goale” sau disponibile imediat pentru vânzare ori închiriere, ci câte nu erau ocupate permanent la momentul desfășurării recensământului.
În spatele acestei statistici se ascund situații foarte diferite: blocuri finalizate, dar care nu sunt date în exploatare, apartamente cumpărate de diaspora și utilizate doar ocazional, locuințe aflate între doi chiriași, apartamente degradate sau implicate în litigii, precum și alte realități care nu sunt vizibile la prima vedere.
În acest articol încercăm să analizăm principalele cauze care explică de ce aproape un sfert din fondul locativ al municipiului Chișinău figurează ca fiind neocupat permanent și de ce această cifră nu înseamnă, neapărat, că orașul dispune de un surplus de locuințe disponibile.
Probabil cea mai gravă problemă a pieței rezidențiale din Chișinău o reprezintă blocurile construite, dar care nu au fost recepționate și date în exploatare.
În ultimii ani au existat numeroase proiecte rezidențiale în care apartamentele au fost vândute integral sau în mare parte, însă locatarii nu au putut intra legal în posesia locuințelor ani la rând.
Motivele sunt diverse:
Rezultatul este același: mii de apartamente există fizic, însă nu pot fi locuite, iar mii de familii continuă să achite credite sau chirii în paralel.
Acest fenomen reduce artificial oferta reală de locuințe disponibile și contribuie la menținerea presiunii asupra prețurilor.
În Republica Moldova, posibilitățile de investiție pentru populație sunt încă limitate. Piața de capital este puțin dezvoltată, iar pentru majoritatea oamenilor există puține alternative accesibile și suficient de sigure pentru a-și investi economiile. În acest context, locuințele au devenit, în ultimele două decenii, una dintre cele mai populare forme de păstrare a capitalului.
Acest fenomen este vizibil în special în rândul diasporei moldovenești. Mii de cetățeni stabiliți în Italia, Germania, Franța, Marea Britanie, Irlanda, Statele Unite, Canada și alte țări au cumpărat apartamente în Chișinău nu doar cu gândul la o eventuală revenire acasă, ci și pentru a avea o locuință atunci când își vizitează familia sau petrec concediile în Republica Moldova. Pentru mulți dintre ei, investiția într-un apartament a reprezentat și o modalitate sigură de a-și proteja economiile pe termen lung.
În numeroase cazuri, aceste locuințe nu sunt închiriate și sunt utilizate doar câteva săptămâni pe an. În restul timpului, ele rămân închise și, din punct de vedere statistic, sunt înregistrate ca locuințe neocupate permanent.
Un comportament similar poate fi observat și în rândul rezidenților din Republica Moldova. În lipsa unor alternative investiționale suficient de dezvoltate, multe persoane aleg să investească în apartamente, considerând că acestea își vor păstra valoarea în timp și vor reprezenta o sursă de siguranță financiară pentru familie.
Nu toate locuințele care apar în statisticile oficiale pot fi considerate, în realitate, locuințe în care se poate trăi. În municipiul Chișinău există apartamente aflate într-o stare avansată de degradare, locuințe abandonate de ani de zile, imobile fără utilități sau afectate de incendii și infiltrații, precum și apartamente care necesită reparații capitale înainte de a putea fi locuite.
La acestea se adaugă o parte din camerele din căminele construite în perioada sovietică. Multe dintre ele nu dispun nici astăzi de grup sanitar propriu, baie sau bucătărie, iar condițiile de trai sunt departe de standardele unei locuințe moderne.
Din punct de vedere statistic, toate aceste locuințe fac parte din fondul locativ al municipiului Chișinău. În realitate însă, multe dintre ele nu reprezintă o alternativă viabilă pentru familiile aflate în căutarea unei locuințe și nu contribuie, în mod efectiv, la oferta disponibilă de pe piața imobiliară.
Recensământul surprinde situația locuințelor la un moment precis în timp. Piața imobiliară însă este într-o continuă schimbare, iar statutul unei locuințe se poate modifica de la o lună la alta sau chiar de la o săptămână la alta.
În ziua în care a fost realizat recensământul, un apartament putea fi liber deoarece fostul chiriaș tocmai plecase, proprietarul efectua lucrări de renovare, locuința era pregătită pentru vânzare sau pentru închiriere, fusese cumpărată recent și noul proprietar încă nu se mutase sau apartamentul nu fusese încă vândut de dezvoltator.
În toate aceste situații, locuința apare în statistici ca fiind neocupată permanent, chiar dacă peste câteva săptămâni sau luni putea fi deja locuită. Acest tip de „vacanță temporară” este firesc și există pe orice piață imobiliară din lume, fiind parte a ciclului normal de vânzare, închiriere și schimbare a proprietarilor sau chiriașilor.
În ultimii 30 de ani, Republica Moldova a trecut prin schimbări demografice și sociale profunde, care au influențat direct modul în care este utilizat fondul locativ. Populația țării s-a redus, dimensiunea gospodăriilor a scăzut, iar tot mai multe persoane locuiesc singure. În același timp, migrația internă continuă să concentreze populația și activitatea economică în municipiul Chișinău.
Există însă și numeroase situații în care locuințele rămân neocupate din motive personale sau familiale. Unii proprietari sunt stabiliți peste hotare și aleg să păstreze apartamentul fără a-l închiria. Alte locuințe sunt cumpărate pentru copii sau pentru alți membri ai familiei și rămân neutilizate până când aceștia vor avea nevoie de ele. Există apartamente folosite doar ocazional, atunci când proprietarii revin în țară, dar și locuințe blocate ani la rând în proceduri de succesiune sau litigii între moștenitori.
Toate aceste situații fac ca o parte din locuințele înregistrate de recensământ ca fiind neocupate permanent să nu reprezinte, în realitate, o ofertă disponibilă pentru vânzare sau închiriere. Din acest motiv, numărul locuințelor neocupate nu poate fi echivalat automat cu numărul locuințelor disponibile pe piața imobiliară.
Cele aproape 88.000 de locuințe neocupate permanent nu reprezintă un surplus de locuințe care ar putea rezolva imediat problema accesibilității locuirii în municipiul Chișinău.
Dimpotrivă, ele reflectă o serie de probleme structurale acumulate în ultimele trei decenii: proiecte rezidențiale blocate, investiții imobiliare motivate de lipsa alternativelor financiare, un fond locativ vechi și degradat, locuințe scoase temporar din circuitul pieței și schimbări profunde în comportamentul populației.
Paradoxul este evident. Pe de o parte, capitala înregistrează un număr mare de locuințe neocupate permanent. Pe de altă parte, Indicele Imobiliar Acces Imobil indică prețuri istorice, iar cererea pentru locuințe moderne și bine amplasate rămâne ridicată.
Acest lucru demonstrează următoarea provocare: Chișinăul nu are nevoie doar să construiască mai multe apartamente, ci de o politică modernă a locuirii, să utilizeze mai eficient fondul locativ existent, să finalizeze proiectele blocate, să modernizeze locuințele vechi și să creeze un cadru urban care să ofere alternative reale de locuire.
O strategie națională a locuirii, bazată pe date și politici publice coerente, ar putea transforma o parte importantă din aceste locuințe neocupate în locuințe active, contribuind atât la creșterea accesibilității, cât și la dezvoltarea sustenabilă a municipiului Chișinău.
Author: Victor Cernomorcenco
Analiză realizată de Victor Cernomorcenco, specialist în piața imobiliară din Chișinău și reprezentant Acces Imobil.
Disclaimer: Reproducerea, preluarea sau distribuirea datelor privind Indicele Imobiliar Acces Imobil este permisă numai cu indicarea sursei și includerea unui link activ către accesimobil.md.
