Din punct de vedere financiar, e foarte bine să fii proprietarul casei în care locuiești. Moldovenilor le place să fie proprietari și să aibă un acoperiș deasupra capului… o siguranță mare din punct de vedere financiar și psihologic în condițiile noastre economice nu tocmai stabile.
Dar haideți să analizăm cât de raționale sunt deciziile moldovenilor și cât de multe emoții implică aceștia atunci când cumpără o locuință.
Sunt 3 reguli de bază care te pot ajuta să iei o decizie bine calculată atunci când vine vorba de procurarea unui apartament sau casă:
- Să cumperi casa pe care ți-o permiți
- Să nu te supraîndatorezi
- Să o cumperi la un preț corect
Regula 1 - Să cumperi casa pe care ți-o permiți
Regula de aur numărul 1 atunci când vrei să îți procuri o locuință ar fi ca prețul achitat pe imobil să nu depășească salariul mediu pentru o perioadă de 5 ani.
Salariul mediu lunar pe economie în R. Moldova este de 11 700 de lei - conform datelor oficiale în 2023. Dacă luăm în calcul o familie formată din două persoane angajate în câmpul muncii cu un salariu mediu pe economie, atunci venitul total pe familie este 23 400 mdl, raportat la cursul BNM fiind 1220 euro.
Corect:
1220 euro (venit mediu lunar) x 12 luni x 5 ani = 73 200 euro (prețul maxim al unei locuințe pe care o familie cu venit mediu și-o poate permite la moment)
Greșit:
Atenție! Dacă stai întro chirie achitând 500 euro lunar și aceasta este egală cu rata lunară pentru un apartament luat în credit, pe o perioadă maximă de 30 de ani, și crezi e ok să mergi la bancă și să accesezi un credit ipotecar, ei bine că nu. De ce?
Iată un calcul simplu:
(500 euro lunar x 12 x 30 ani) / 2 = 90 000 euro (prețul maxim al locuinței)
Vei fi tentat să cumperi un apartament mai scump cu 22 500 euro decât ceea ce îți permiți - ar putea să fie o problemă atunci când apare criza - vezi mai jos Regula 2.
Regula 2 - Să nu te supraîndatorezi prea tare
Greșit:
Chiar dacă banca îți oferă un credit ipotecar pentru un apartament a cărui preț este de 90 000 de euro, nu înseamnă că ți-l permiți. Banca acceptă un nivelul maxim de îndatorare de 40% din veniturile tale lunare dacă ai un salariu mediu lunar pe economie și de până la 60% dacă salariul tău mediu depășește media pe economie.
În cazul cînd apar situații economice neprevăzute iar inflația crește - creditele ipotecare se scumpesc - rata lunară crește și ea de la 40% la 60% din venitul lunar. Astfel, îți va rămâne doar 40% din venit pentru cheltuite curente de trai. Vei simți un disconfort foarte mare iar în unele cazuri chiar vei fi nevoit sa vinzi locuința pentru că nu ai cum să o achiți.
O familie cu un venit mediu de 1220 euro care aplică la un credit ipotecar și se îndatorează de la bancă cu nivelul maxim de 40% din venitul lunar, aceasta va achita în condițiile actuale de piață aproximativ 490 euro lunar (rata lunară la credit). Fiind nevoită să se limiteze pentru cheltuielile curente (servicii comunale, mâncare, haine, transport, medicină etc) la doar 760 euro lunar.
În cazul în care, crește inflația și creditele ipotecare se scumpesc (*Notă - Dobânda Anuală Efectivă - DAE-ul a crescut de la 7-8% la 14% în anul 2022), aceeași familie va fi nevoită să achite deja 600-700-800 euro rata lunară. Aceasta va fi pusă în situația de a se întreține lunar cu numai 400-500 euro, o situație foarte dificilă mai ales în condițiile în care toate produsele și serviciile și ele la rândul lor se vor scumpi din cauza inflației.
Corect:
Tocmai din această cauză, este mai bine să îți cumperi o locuință mai mică, mai simplă - astfel încât gradul de îndatorare a familiei să nu depășească 25-30% din venitul lunar. Astfel, în situații de criză, chiar dacă creditele se vor scumpi, iar rata lunară se va dubla, familia va rămâne cu minim 40-50% din venitul lunar pentru cheltuieli curente. O situație mult mai puțin stresantă și mult mai ușor de gestionat din punct de vedere financiar.
Exemplu:
Venitul mediu al familiei 1220 euro lunar, gradul de îndatorare 30%, ar însemna o rată lunară de maxim 366 euro. În condițiile actuale de piață ar însemna un apartament pe care ți-l permiți al cărui preț este de maxim 65 880 euro și nu 87 840 euro dacă gradul de îndatorare ar fi la nivelul maxim de 40% acceptat de bancă și ai plăti o rată lunară de 488 euro.
Regula 3 - Să o cumperi la un preț corect
Pentru a înțelege dacă este un preț corect de piață sau nu, ar trebuie să calculezi randamentul investiției, cunoscând prețul de vânzare și cel de închiriere.
Trebuie să analizezi imobile similare care sunt pe piața de închirieri și să vezi dacă costul total al chiriei pe un termen de 10-15 ani este egal sau mai mare decât prețul de vânzare. Doar atunci poți fi sigur că este un preț corect de piață și este o investiție profitabilă.
Corect:
Exemplu: avem același apartament cu prețul de 65 880, care știm că se dă în chirie cu 400 euro
400 euro x 12 luni x 15 ani = 72 000 euro (prețul de 65 880 este unul subevaluat)
Greșit:
Însă dacă prețul de chirie este unul mai mic iar suma totală acumulată în 10-15 ani este mai mică decât prețul actual de vânzare, atunci prețul de cumpărare nu este unul tocmai corect și nu ar trebuie să te bagi într-o astfel de achiziție.
300 euro x 12 luni x 15 ani = 54 000 euro (prețul de 65 880 este supraevaluat)
CONCLUZIE
Dacă luăm o familie formată din 2 persoane care muncesc legal și ambii soți primesc un salariu mediu pe economie de 11 700 MDL (venit total pe familie 23 400 MDL sau 1220 euro), prețul maxim pentru o locuință pe care și-o pot permite ar fi în jur de 65 000 - 70 000 euro.
Luând în calcul prețurile actuale de piață la apartamente, aceștia și-ar putea permite fie un apartament în bloc nou cu reparație euro cu 1 cameră în Chișinău, sau unul cu 2 camere în Suburbii. La fel, aceștia ar putea opta pentru un apartament în bloc de tip sovietic cu 1-2 camere în Chișinău, iar în unele cazuri, pentru un apartament cu 3 camere ce va necesita reparație.
Autor:
Victor Cernomorcenco, Specialist Imobiliar în cadrul companiei Acces Imobil.
Important!
Copierea materialelor de pe pagina www.accesimobil.md poate fi realizată în limita maximă de 500 de caractere cu indicarea sursei prin hyperlink.
