În același timp, numărul persoanelor cu venituri de peste un milion de lei a crescut semnificativ, ceea ce ridică o întrebare interesantă: cât capital există, de fapt, în economie și cât de mult poate influența acesta piața imobiliară din Chișinău?
Potrivit datelor Serviciului Fiscal de Stat, în 2025, 9.643 de persoane au declarat venituri de peste un milion de lei, cu 1.624 mai multe decât în anul precedent, iar veniturile totale declarate de această categorie au ajuns la 32,8 miliarde de lei. Dar ce înseamnă această sumă dacă o raportăm la prețurile actuale ale locuințelor? Și, mai ales, câte apartamente ar putea fi cumpărate, teoretic, cu banii rămași după achitarea impozitelor?
Din cele 32,8 miliarde de lei declarate de persoanele cu venituri de peste un milion de lei, aproximativ 2,3 miliarde de lei reprezintă impozitul calculat. Astfel, după impozitare, rămân aproximativ 30,5 miliarde de lei.
Pentru a avea un reper simplu, vom folosi un curs ipotetic de 20 de lei pentru un euro. În această situație, cele 30,5 miliarde de lei echivalează cu aproximativ 1,525 miliarde de euro.
Este o sumă greu de intuit în termeni obișnuiți. De aceea, merită să o raportăm la ceva foarte concret pentru piața imobiliară: prețul unui apartament.
Potrivit Indicelui Imobiliar Acces Imobil, prețul mediu al apartamentelor din Chișinău este în jur de 1.720 euro/m². Indicele este calculat pe baza mai multor segmente ale pieței rezidențiale și include atât apartamente din blocuri noi, cât și din blocuri vechi, în diferite stări de finisare.
Dacă luăm drept exemplu un apartament de 60 m², valoarea acestuia la prețul mediu de 1.720 euro/m² ar fi: 60 m² × 1.720 euro = 103.200 euro.
Acum putem face calculul: 1.525.000.000 euro ÷ 103.200 euro = aproximativ 14.776 de apartamente.
Cu alte cuvinte, veniturile nete declarate într-un singur an de persoanele cu venituri de peste un milion de lei ar reprezenta, pur matematic, puterea de cumpărare pentru aproximativ 14.800 de apartamente de 60 m² la prețul mediu actual din Chișinău.
Desigur, acesta este doar un exercițiu statistic. Nimeni nu susține că aceste persoane au cumpărat efectiv 14.800 de apartamente. Veniturile sunt utilizate pentru consum, economii, dezvoltarea afacerilor, investiții, alte proprietăți și numeroase alte scopuri.
Dar comparația ne ajută să înțelegem cât de mare este volumul de capital concentrat într-o categorie relativ restrânsă de contribuabili.
Comparația cu volumul real al pieței imobiliare din Chișinău face această sumă și mai interesantă. Potrivit datelor revizuite de Instituția Publică Cadastrul Bunurilor Imobile, în anul 2025 au fost vândute 14.342 de apartamente date în exploatare în municipiul Chișinău și suburbii.
În exercițiul nostru, cei 30,5 miliarde de lei rămași după impozitare, echivalentul a aproximativ 1,525 miliarde de euro, ar fi suficienți pentru cumpărarea a aproximativ 14.776 de apartamente de 60 m², la prețul mediu de piață.
Cu alte cuvinte, puterea de cumpărare ipotetică a veniturilor nete declarate într-un singur an de persoanele cu venituri de peste un milion de lei este aproape egală cu valoarea întregului volum de apartamente tranzacționate în Chișinău și suburbii pe parcursul anului 2025.
Diferența dintre cele două cifre este de doar 434 de apartamente, ceea ce înseamnă că suma ipotetică ar putea acoperi aproximativ 103% din numărul tranzacțiilor înregistrate în 2025.
Desigur, acest calcul nu înseamnă că cei 9.643 de milionari în Moldova au cumpărat sau vor cumpăra un asemenea număr de locuințe. Este un exercițiu statistic menit să arate dimensiunea puterii de cumpărare concentrate într-un segment relativ restrâns al populației și să ofere o perspectivă diferită asupra capitalului care poate exista în spatele cererii de pe piața imobiliară.
Cele 9.643 de persoane cu venituri de peste un milion de lei nu trebuie confundate cu investitori imobiliari, deoarece veniturile lor pot proveni din dividende, afaceri, salarii, chirii sau vânzarea unor active, iar capitalul poate fi direcționat către imobile, afaceri, alte investiții financiare ori economii.
Totuși, evoluția acestei categorii merită analizată în raport cu piața imobiliară: în 2023 erau aproximativ 6.400 de persoane cu venituri de peste un milion de lei, în 2024 peste 8.000, iar în 2025 numărul a ajuns la 9.643, o creștere de aproximativ 50,7% în doi ani. În aceeași perioadă, conform Indicelui Imobiliar Acces Imobil, prețul mediu al apartamentelor din Chișinău a crescut de la 1.070 euro/m² în 2023 la 1.720 euro/m² în 2025, adică cu aproximativ 60,7%.
Chiar dacă ritmul de creștere a numărului de milionari (+50,7%) și al prețului mediu al apartamentelor (+60,7%) este relativ apropiat, acest lucru nu înseamnă că cele două evoluții sunt direct legate.
Prețurile locuințelor sunt influențate simultan de costurile construcțiilor, inflație, salarii, creditarea ipotecară, oferta limitată, costul terenurilor, investițiile diasporei și migrația internă, însă creșterea capitalului disponibil în economie poate contribui, la rândul ei, la menținerea sau creșterea cererii pe piața imobiliară.
Creșterea numărului persoanelor cu venituri de peste un milion de lei arată că în economia Republicii Moldova se acumulează tot mai mult capital, iar o parte din acesta poate ajunge și pe piața imobiliară.
Nu putem spune că milionarii sunt cauza creșterii prețurilor apartamentelor, însă puterea lor de cumpărare reprezintă un factor care merită analizat alături de raportul dintre cerere și ofertă, investițiile diasporei și migrarea capitalului uman și financiar din raioane către Chișinău și suburbii.
Într-o piață cu ofertă limitată, unde tot mai multe resurse financiare și oameni se concentrează în jurul capitalei, capitalul disponibil contează la fel de mult ca numărul cumpărătorilor.
Notă: Toate calculele privind numărul de apartamente care ar putea fi cumpărate sunt ipotetice și au scop exclusiv ilustrativ. Calculul presupune că întregul venit rămas după impozitare ar fi utilizat pentru achiziția unor apartamente de 60 m² la prețul mediu de 1.720 euro/m², ceea ce nu reflectă comportamentul real de consum sau investiții al persoanelor respective.
Author: Victor Cernomorcenco
Analiză realizată de Victor Cernomorcenco, specialist în piața imobiliară din Chișinău și reprezentant Acces Imobil.
Disclaimer: Reproducerea, preluarea sau distribuirea datelor privind Indicele Imobiliar Acces Imobil este permisă numai cu indicarea sursei și includerea unui link activ către accesimobil.md.
