Creșterea prețurilor la apartamente în Chișinău în medie cu 20% în ultimul un an și jumătate este, la moment, una din cele mai aprinse discuții în societate. Părerile sunt împărțite, fiind lansate discuții interminabile despre cine și cum au crescut prețurile la imobile.
Piața imobiliară, la fel ca alte ramuri ale economiei, este dictată de cerere și ofertă. Cu cât mai mare este cererea din partea cumpărătorilor cu atât mai mare este prețul la bunuri și servicii, și invers, dacă cererea este una mică atunci prețurile încep să scadă.
Pentru a înțelege care este cauza scumpirilor din ultima perioada, trebuie să analizăm evoluția pieței imobiliare cât și factorii care au contribuit la majorarea prețurilor la imobile.
Cum a evoluat piața imobiliară din 2008 până în prezent?
Pentru a înțelege cum a evoluat piața imobiliară din 2008 până în prezent, e nevoie să ne întoarcem puțin în timp.
În anul 2008, cand marea criză imobiliară din SUA a ajuns în Republica Moldova, piața imobiliară autohtonă a avut de suferit enorm, prețurile la apartamente au scăzut practic de la 800-900 euro per metru pătrat la 500 de euro, astfel încât foarte multe construcții noi au rămas nefinisate iar apartamentele în blocurile vechi practic nu se mai vindeau.
Dacă piața imobiliară din SUA practic și-a revenit foarte rapid, în 2-3 ani, la prețurile de până la criza din 2008 și acestea au continuat să crească, atunci în Republica Moldova, piața imobiliară practic a avut o perioada de stagnare de câțiva ani după anul 2008.
Ulterior, s-a înregistrat o creștere foarte lentă a prețurilor de 5-10 euro la metru pătrat pe an, astfel încât această dinamică lentă practic era de neobservat pentru consumatorul final.
Astfel, până la începutul pandemiei, în primăvara anului 2020, prețul apartamentelor în blocurile noi, în varianta albă era în jur 650 de euro. Pe perioada lockdown-ului, timp de 2-3 luni piața imobiliară a fost practic paralizată, iar ulterior prețurile au început să crească vertiginos cu aproximativ 50 de euro la metru pătrat în fiecare trimestru.
Astfel, la sfârșitul anului 2021, prețul mediu la apartamentele în blocuri noi în varianta albă sau la cele aflate la etapa de construcție au ajuns la 850-900 euro per metru patrat .
Factorii care au contribuit la creșterea prețurilor la apartamente
Pentru a înțelege mai bine de ce au crescut prețurile la apartamente, este important să analizăm care au fost factorii decisivi care au contribuit la scumpirea acestora.
1. Emigrarea populației peste hotare și migrarea internă din raioane spre Chișinău
Pentru nimeni nu este o noutate că în Republica Moldova avem o rată mare a emigrării populației peste hotare dar și a unei migrații interne a populației din raioane spre capitala Chișinău și suburbii, locul unde sunt concentrate majoritatea fluxurilor financiare cât și a oportunităților de a obține un loc de muncă bine plătit.
Majoritatea moldovenilor plecați peste hotare, investesc economiile de-o viață fie în procurarea unei locuințe peste hotare în cazul în care se decid să se stabilească peste hotare, sau în îmbunătățirea condițiilor de trai acasă (fie în repararea locuinței existente, fie în procurarea unei locuințe noi).
Din lipsa perspectivelor de a avea un loc de muncă în viitor în satele și orașele de baștină, mulți dintre ei se decid să investească banii acumulați în procurarea unui apartament în Chișinău. Astfel, avem creată o cerere constantă care este alimentată de moldovenii plecați la muncă peste hotarele țării dar și de cei care nu mai văd alte oportunități de a găsi un loc de muncă stabil în raioane și se decid să se mute la Chișinău.
Acest flux constant de capital uman și financiar a contribuit constant la menținerea pieței imobiliare pe linia de plutire între anii 2009-2015, cât și la creșterea masivă a cererii în anii următori, inclusiv a boom-ului prețurilor la apartamente din 2019 până în prezent.
2. Condiții de creditare mult mai accesibile
Un alt factor important care a contribuit la majorarea prețurilor la apartamente sunt condițiile de creditare ipotecară mult mai accesibile. Când vorbim de acest fapt, ne referim la condiții mai bune de creditare începând cu anul 2018 în comparație cu anii precedenți.
Ce s-a schimbat în 2018? Ei bine, lansarea programului de stat “Prima Casă” care avea ca scop îmbunătățirea condițiilor de trai pentru familiile tinere dar și alte categorii sociale.
Ca să înțelegem mai bine cum anume a influențat acest program piața imobiliară, este important să facem o comparație între un credit ipotecar simplu și un credit ipotecar Prima Casă.
Primul și cel mai important criteriu fiind aportul propriu sau rata inițială necesară la procurare, de 30% în cazul unui credit ipotecar simplu și de doar 10% pentru Prima Casă. Pragul mic de doar 10% a aportului propriu a contribuit la faptul că foarte mulți moldoveni au năvălit să ia un credit ipotecar de la bancă, un fenomen care nu era tocmai bine văzut în anii precedenți.
Un alt criteriu de bază a fost micșorarea ratei dobânzii la creditele Prima Casă, fiind plafonate la un maxim de 9,03%, iar în anumite situații aceasta nu depășea 6%, un record absolut în comparație cu un credit ipotecar simplu care avea la acel moment o Dobândă Anuală Efectivă (DAE) în jur de 14%.
Succesul creditelor Prima Casă a schimbat piața creditelor ipotecare în general. Drept urmare, băncile comerciale, au început să îmbunătățească condițiile la creditele ipotecare simple, reducând aportul propriu de la 30%, la 20% iar mai apoi chiar la 10%, cu DAE-ul (Dobânda Anuală Efectivă - compusă din rata dobânzii + alte comisioane de acordare și întreținere a unui credit ipotecar) redus la cifra de 8-9%.
Tot în această perioadă, băncile comerciale au lansat oferte de credite ipotecare pentru moldovenii care lucrează peste hotare. Creditele pentru “Migranți”, chiar dacă nu au condiții la fel de bune ca și creditele ipotecare din țările din Europa, unde aportul propriu este de doar 10% și un DAE de doar 2-3% anual, au devenit populare în rândul moldovenilor aflați la muncă în afara țării.
Astfel, începând cu 2019, accesibilitatea creditelor ipotecare în comparație cu condițiile anterioare a contribuit la creșterea cererii la apartamente în Chișinău.
În 2019 a fost înregistrat un număr record de tranzacții de vânzare-cumpărare a apartamentelor în Chișinău cât și pe întreg teritoriul Republicii Moldova, o creștere fenomenală de 40% în comparație cu anul 2018.
În 2020, în pofida pandemiei, moldovenii au menținut un interes constant și au investit masiv în procurarea de imobile, astfel menținându-se recordul de aproximativ 28.000 de apartamente vândute pe întreg teritoriul Republicii Moldova.
Această creștere constantă a cererii la apartamente a contribuit în consecință la creșterea prețurilor la imobile, iar creditele ipotecare a fost combustibilul care a ajutat ca piața imobiliară din R. Moldova să se miște din loc.
3. Autorizații de construcție mai puține
Un alt factor care a influențat majorarea prețurilor la apartamente a fost diminuarea numărului de autorizații pentru construcții rezidențiale în 2018-2019 în comparație cu anii precedenți.
Ca să înțelegem mai bine cum anume acest factor a influențat majorarea prețurilor, este important să punem faptele cap la cap.
Cunoaștem deja că, la acel moment, era o creștere a cererii pe piața imobiliară datorită interesului sporit a moldovenilor aflați la muncă peste hotare, dar și a condițiilor de creditare ipotecare mult mai avantajoase pentru cei aflați în interiorul țării - emiterea unui număr mai mic de autorizații de construcție a redus din volumul total de imobile aflate la etapa inițială de construcție, iar odată cu aceasta a contribuit la crearea unui deficit de apartamente noi pe piața din Chișinău.
Având un efect întârziat (un bloc locativ / complex locativ nou se construiește în decurs de 1,5 -2 ani), acordarea unui număr mai mic de autorizații de construcții de către autorități a contribuit la un deficit de apartamente pe piața primară în anul 2020-2021 și la majorarea prețurilor acestora.
4. Creșterea salariului mediu brut pe economie și accesibilitatea apartamentelor
Un alt factor important care a contribuit la creșterea prețurilor la imobile a fost creșterea salariului mediu brut pe economie. Datorită creșterilor salariale, moldovenii au început să investească în domeniul imobiliar mult mai masiv începând cu anul 2017, producând un efect de bulgăre de zăpadă. Cu cât mai mult creștea salariul, creștea interesul moldovenilor asupra domeniul imobiliar iar în rezultat au crescut și prețurile la apartamente.
Pentru a înțelege mai bine termenul de accesibilitate a apartamentelor, vom face un exercițiu simplu mai jos, care ne va arăta care era efortul depus de moldoveni pentru procurarea unui apartament similar (apartament cu 2 camere cu suprafața de 60m2) în anul 2016, în comparație cu 2019 până la creșterea prețurilor la apartamente, cât și în 2021 după o creștere fără precedent a prețurilor la imobile.
Creșterea salariului mediu pe economie a contribuit la creșterea cererii pe piața imobiliară. Dacă în 2016, efortul depus pentru procurarea unui apartament cu 2 camere cu suprafața de 60m2 era de tocmai 11 ani, atunci în 2019, datorită creșterii salariului mediu pe economie efortul depus, de moldoveni, pentru procurarea unui apartament similar s-a redus la 7 ani și 4 luni.
Chiar dacă prețurile la apartamente s-au majorat considerabil în 2021, efortul depus de moldoveni s-a mărit nesemnificativ, de la 7 ani și 4 luni la 7 ani și 9 luni pentru procurarea aceluiași apartament, datorită la faptul că salariul mediu pe economie a crescut proporțional.
5. Creșterea prețurilor la materiale și terenuri pentru construcții
După perioada lockdown-ului produs de pandemia Covid-19, începând cu trimestrul III al anului 2020, prețurile la materialele de construcție au început să crească foarte mult. Cauzele principale fiind problemele de logistică (de ex. import), dar și cererea imensă la nivel mondial.
Acest fapt a produs o scumpire în lanț a materialelor de construcție cu minim 20-30%, iar la anumite categorii de produse prețul a crescut cu 50-100%.
Republica Moldova fiind o țară care importă majoritatea materialelor de construcție a fost afectată de aceste scumpiri.
În consecință, majoritatea companiilor de construcții au majorat prețurile la apartamentele care se află la etapa de construcție pentru a compensa pierderile. Iar pentru multe blocuri care se află la moment abia la etapa de fundament, companiile de construcții încă nu au dat start vânzărilor din motiv că la moment încă există o incertitudine cu privire la prețurile la materiale, iar aceștia nu pot prognoza un preț la apartamente cu care ar ieși pe piață și care ar justifica rentabilitatea investiției.
Un alt segment afectat, de scumpirea materialelor de construcție, este domeniul reparațiilor interioare. Odată cu majorarea prețurilor la materiale dar și pentru serviciile de reparație prețul final al apartamentelor a crescut.
Scumpirea terenurilor de construcție în Chișinău, de asemenea, a contribuit la majorarea prețurilor la apartamente, acestea fiind parte din baza formării prețurilor la apartamente în blocurile noi împreună cu materialele de construcție.
Creșterea prețurilor la materiale și terenuri pentru construcții sunt factorul principal care vor menține prețurile actuale de piață a apartamentelor în viitorul apropiat - terenuri bune în Chișinău practic nu au mai rămas, iar previziuni cu privire la scăderea prețurilor la materialele de construcții pe plan mondial la moment nu sunt.
Tendințe pe piața imobiliară pentru anul 2022
Care va fi tendința pe piața imobiliară în Republica Moldova pentru anul 2022 este un subiect la care foarte mulți așteaptă un răspuns. A face previziuni pe acest subiect este prematur la moment mai ales că este foarte greu de prezis cum vor evolua lucrurile la nivel mondial.
Apariția noilor “Lebede Negre”
Când ne referim la greu de prezis, ne gândim în primul rând la fenomene care pot apărea în viitor de tip „lebădă neagră”, o metaforă folosită pentru un eveniment extrem de rar, neașteptat și cu un impact foarte mare - a renumitului statistician, analist de risc și autor de cărți, Nassim Nicholas Taleb.
O „lebădă neagră” poate fi apariția unei alte crize la nivel mondial precum cea provocată de pandemia de coronavirus, un dezastru provocat de tensiunile dintre marile puteri dintre Est și Vest, o altă criză imobiliară etc. Din păcate nu prea avem posibilitatea să prezicem ce se va întâmpla în astfel de situații și care vor fi efectele asupra pieței imobiliare dar și a întregii economii per ansamblu.
Inflația și majorarea ratei dobânzii la credite ipotecare
Banca Națională a Moldovei (BNM) a anunțat pentru 2022 o inflație de până la 14% anual. Acest fapt va influența creșterea ratei dobânzii la creditele ipotecare oferite de băncile comerciale.
O rată mai mare a dobânzii înseamnă o scumpire a creditelor ipotecare, ce va reduce din atractivitatea acestora pentru consumatorii finali. Dacă populația va lua mai puține credite ipotecare, atunci se va diminua cererea de procurarea a apartamentelor, iar acest fapt va influența la stabilizarea prețurilor la imobile.
Stabilitatea social-economică din țară
Atunci când avem o stabilitate social-economică în țară, agenții economici se gândesc la dezvoltarea proiectelor noi, la atragerea de noi investiții iar populația este mai predispusă să se gândească la a construi un viitor aici acasă, la a găsi un loc de muncă mai bine plătit, la a întemeia o familie, la a investi pe termen lung în procurarea unei locuințe și îmbunătățirea condițiilor de trai.
Dacă situația social-economică-politică din țară va avea o anumită stabilitate dar și o minimă creștere, atunci sectorul imobiliar se va menține la prețurile actuale de piață.
CONCLUZII
Prețurile la apartamentele în varianta albă din blocurile noi sunt cele care dictează tendințele pe piața imobiliară. Cei care dețin un apartament în bloc vechi au majorat la rândul lor prețurile astfel încât să corespundă majorării prețurilor pe piața primară. Astfel, cei mai afectați de scumpirile pe piața imobiliară sunt categoriile de persoane care intră pentru prima dată pe piața, cei care vor să-și procure pentru prima dată o locuință.
Suprapunerea mai multor factori (accesibilitatea creditelor ipotecare, efectele pandemiei Covid-19 asupra cererii, creșterea prețurilor pentru materialele de construcții și terenuri, creșterea salariului mediu brut pe economie), într-o perioadă relativ scurtă de timp a produs un efect al bulgărelui de zăpada, astfel încât prețurile au crescut rapid iar pe mulți dintre moldoveni ia luat prin surprindere.
Creșterea bruscă a prețurilor s-a datorat faptului că piața noastră imobiliară a reacționat foarte lent după marea criză din 2008. Am avut nevoie de o perioadă mult mai mare pentru a reveni la prețurile de până în 2008, în comparație cu alte regiuni și țări.
Cu toate aceste, în ultimul trimestru al anului 2021 se atestă o scădere a cererii din partea cumpărătorilor din cauza prețurilor exagerate. Astfel, în perioada următoare ne așteptăm la o ușoară corecție a prețurilor la imobile în Chișinău.
Autor:
Victor Cernomorcenco, Specialist Imobiliar în cadrul companiei Acces Imobil.
Surse:
https://statistica.gov.md/
https://asp.gov.md/
https://www.bnm.md/
Important!
Preluarea materialelor de pe pagina www.accesimobil.md se realizează în limita maximă de 500 de caractere cu indicarea sursei prin hyperlink.
