Noile reguli fiscale vor modifica modul în care proprietarii își calculează costurile de deținere, iar investitorii vor trebui să reevalueze rentabilitatea achizițiilor imobiliare.
Impozitul pe creșterea de capital va crește efectiv de la 6% la 12%, iar proprietarii care dețin bunuri imobiliare locative cu o valoare cumulată de peste 4 milioane de lei vor intra sub incidența unui nou mecanism de impozitare a averii. În același timp, vor exista condiții mai flexibile pentru scutirea de impozit la vânzarea locuinței de bază.
Aceste modificări apar într-un moment în care piața imobiliară din Chișinău traversează o perioadă de ajustare: prețurile au ajuns la niveluri istorice ridicate, numărul tranzacțiilor s-a redus, iar cumpărătorii analizează mai atent deciziile de achiziție.
În acest context, apare o întrebare importantă: vor determina noile impozite o schimbare a comportamentului investitorilor, o creștere a ofertei de apartamente sau chiar o ajustare a prețurilor în 2027?
Am analizat principalele scenarii și modul în care noile reguli fiscale ar putea influența piața rezidențială din Chișinău.
Pentru a evalua impactul noilor impozite, este important să analizăm mai întâi evoluția recentă a pieței imobiliare din Chișinău.
În ultimii ani, prețurile locuințelor au înregistrat o creștere accelerată. Potrivit Indicelui Imobiliar Acces Imobil, prețul mediu al apartamentelor a crescut de la 1.070 euro/m² în 2023 la 1.540 euro/m² în 2024, ajungând la 1.720 euro/m² în 2025.
Prin urmare, în doar doi ani, prețurile au crescut cu aproximativ 61%, atingând un nivel istoric. În 2026, însă, tendința de creștere s-a oprit, iar prețurile s-au menținut în jurul valorii de 1.720 euro/m², semnalând o perioadă de stagnare după avansul puternic din anii precedenți.
Mai multe detalii despre această evoluție găsiți în analiza Indicelui Imobiliar Acces Imobil – 10 ani de monitorizare a pieței imobiliare din Chișinău.
Totuși, creșterea prețurilor nu a fost însoțită de o evoluție similară a numărului de tranzacții. Dimpotrivă, piața a început să manifeste semne de încetinire, în special pe fondul reducerii accesibilității locuințelor și al creșterii costurilor de finanțare.
Potrivit datelor IPCBI (Cadastru), în trimestrul III 2026 au fost înregistrate 3.732 de tranzacții cu apartamente în Chișinău și suburbii, comparativ cu 3.607 în aceeași perioadă a anului 2025. Aceasta reprezintă o creștere de aproximativ 3,5%, un prim semnal de revenire a activității pe piața rezidențială.
Totuși, analizând perioada ianuarie–septembrie, situația este diferită. În primele nouă luni din 2026 au fost tranzacționate 9.225 de apartamente, față de 11.090 în aceeași perioadă din 2025. Astfel, piața înregistrează o scădere de aproximativ 16,8%, echivalentul a 1.865 de tranzacții mai puține.
Evoluția trimestrului III indică o îmbunătățire a activității față de anul precedent, însă volumul cumulat al tranzacțiilor arată că piața nu a recuperat încă decalajul din 2025.
În același timp, prețul mediu al apartamentelor, conform Indicelui Imobiliar Acces Imobil, s-a menținut la aproximativ 1.720 euro/m², ceea ce indică o stagnare a prețurilor la niveluri istorice ridicate.
Aceste evoluții arată că piața imobiliară din Chișinău traversează o perioadă de ajustare: cumpărătorii sunt mai selectivi, iar proprietarii trebuie să acorde o atenție mai mare stabilirii prețului de vânzare.
Analiza detaliată poate fi consultată în articolul Prognoza pieței imobiliare din Chișinău până la sfârșitul anului 2026: ofertă, tranzacții și prețuri.
În acest context, modificările fiscale din 2027 vor reprezenta un factor suplimentar care ar putea influența deciziile participanților la piață.
Pachetul de politici fiscale și vamale pentru 2027 a fost adoptat de Parlament la 22 octombrie 2026. Printre modificările care vizează direct proprietarii și investitorii imobiliari se numără:
Impozitul pe creșterea de capital
Reducerea de 50% a bazei impozabile va fi eliminată. Astfel, cota de 12% se va aplica integral asupra câștigului de capital impozabil, ceea ce înseamnă o creștere a impozitului efectiv de la 6% la 12%.
Impozitul pe avere
Pentru bunurile imobiliare cu destinație locativă, inclusiv casele de vacanță, va fi stabilit un prag de 4 milioane de lei. Cota de 0,8% se va aplica numai asupra valorii care depășește acest prag, fără includerea terenurilor.
Scutirea de impozit la vânzarea locuinței de bază
Condițiile de acordare a scutirii vor fi modificate. Contribuabilii care au locuit în imobil cel puțin trei ani și pentru care acesta reprezintă unica locuință vor putea beneficia de facilitate chiar dacă nu au avut domiciliul oficial înregistrat la acea adresă.
Cheltuielile pentru reparații
Cheltuielile eligibile și documentate pentru reparația locuinței vor putea fi luate în calcul la determinarea câștigului de capital, în condițiile prevăzute de legislația fiscală.
Pentru explicații detaliate și exemple de calcul, consultați articolul nostru: Politica Fiscală 2027: Ce se schimbă pentru proprietarii de imobile și piața imobiliară din Republica Moldova.
Dar cum vor influența aceste schimbări comportamentul investitorilor și evoluția pieței?
Dublarea impozitului efectiv pe creșterea de capital ar putea influența în primul rând investitorii care cumpără apartamente cu scopul de a le revinde ulterior la un preț mai mare.
Până în prezent, diferența dintre prețul de achiziție și cel de vânzare era impozitată efectiv cu 6%, datorită includerii în baza impozabilă a doar 50% din câștigul de capital.
Din 2027, impozitul efectiv va ajunge la 12%, ceea ce va reduce profitul net obținut dintr-o astfel de investiție.
Să presupunem că o persoană cumpără un apartament cu 100.000 de euro și, ulterior, îl vinde cu 130.000 de euro. În acest caz, câștigul obținut din tranzacție este de 30.000 de euro.
Până în 2026, aplicând o cotă efectivă de impozitare de 6%, impozitul estimat ar fi de 1.800 de euro, iar câștigul rămas după achitarea acestuia ar constitui 28.200 de euro.
Începând cu 2027, dacă se aplică o cotă efectivă de 12%, impozitul pentru aceeași tranzacție ar crește la 3.600 de euro, iar câștigul net ar scădea la 26.400 de euro.
Astfel, pentru aceeași investiție și același preț de vânzare, proprietarul ar achita cu 1.800 de euro mai mult impozit, ceea ce reduce rentabilitatea investiției imobiliare.
În primul rând, investițiile speculative pe termen scurt ar putea deveni mai puțin atractive. Investitorii care cumpără apartamente cu scopul de a le revinde după câteva luni sau după o renovare rapidă vor trebui să obțină o marjă mai mare pentru a menține aceeași rentabilitate netă.
În al doilea rând, prețul de achiziție va deveni și mai important. Investitorii vor fi mai atenți la proprietățile cumpărate sub valoarea pieței, la apartamentele care necesită renovare și la oportunitățile în care există potențial real de creștere a valorii.
În al treilea rând, o parte dintre investitori ar putea renunța la strategiile bazate pe revânzare rapidă și ar putea prefera păstrarea proprietăților pe termen lung.
Totuși, nu înseamnă că investițiile imobiliare vor deveni neprofitabile. Chișinăul rămâne principala piață rezidențială a Republicii Moldova, iar cererea pentru locuințe este susținută de concentrarea locurilor de muncă, migrația internă, diaspora și necesitatea de locuire.
Mai degrabă, investitorii vor trebui să acorde o atenție mai mare randamentului net și să analizeze toate costurile asociate unei tranzacții.
Una dintre posibilele consecințe ale noilor reguli fiscale ar putea fi orientarea unei părți dintre investitori către piața chiriilor.
Dacă revânzarea rapidă devine mai puțin atractivă din punct de vedere fiscal, păstrarea proprietății și obținerea unor venituri recurente ar putea reprezenta o alternativă mai interesantă.
În acest caz, investitorul nu mai urmărește exclusiv creșterea prețului apartamentului, ci și veniturile obținute din închiriere.
Există câteva argumente în favoarea acestei strategii:
Totuși, rentabilitatea unei investiții pentru închiriere trebuie calculată în funcție de prețul de achiziție, chiria lunară, perioadele fără chiriași, cheltuielile de întreținere, impozitele aplicabile și costul finanțării, dacă achiziția este realizată prin credit.
De exemplu, un apartament cumpărat cu 100.000 euro și închiriat cu 500 euro lunar generează un venit brut anual de 6.000 euro, echivalentul unui randament brut de 6%.
Randamentul net va fi însă mai mic după scăderea cheltuielilor și impozitelor.
Prin urmare, nu orice apartament reprezintă automat o investiție bună pentru închiriere. Locația, suprafața, compartimentarea, starea locuinței și prețul de achiziție vor continua să determine rentabilitatea.
Dacă interesul pentru investițiile de închiriere va crește, acest lucru ar putea contribui la dezvoltarea pieței chiriilor din Chișinău. Totuși, efectul nu va fi automat și va depinde de raportul dintre randamentele din chirii și costurile de deținere.
Introducerea impozitului pe avere pentru proprietățile rezidențiale cu o valoare cumulată de peste 4 milioane de lei ar putea influența deciziile proprietarilor care dețin mai multe apartamente sau case.
Spre deosebire de impozitul pe creșterea de capital, care intervine la realizarea unui câștig impozabil, impozitul pe avere introduce un cost anual asociat deținerii unor proprietăți de valoare ridicată.
De exemplu, un contribuabil care deține proprietăți rezidențiale evaluate cumulativ la 6 milioane de lei va avea o bază impozabilă de 2 milioane de lei și un impozit anual de 16.000 de lei, în condițiile aplicării noului mecanism.
Pentru unii proprietari, costul suplimentar va fi nesemnificativ în raport cu valoarea portofoliului imobiliar și veniturile generate.
Pentru alții, în special cei care dețin proprietăți neutilizate sau care generează venituri reduse din chirii, noul impozit ar putea determina o reevaluare a investițiilor.
Astfel, unii ar putea decide să:
Un aspect interesant este că în municipiul Chișinău există aproape 88.000 de locuințe care nu sunt ocupate permanent, potrivit Recensământului Populației și Locuințelor 2024.
Acest număr nu reprezintă automat locuințe disponibile pentru vânzare sau închiriere. Unele sunt utilizate ocazional, altele aparțin persoanelor plecate peste hotare sau sunt păstrate pentru utilizare ulterioară.
Totuși, existența unui fond locativ important care nu este ocupat permanent arată că există un potențial de mobilizare a unor proprietăți către piața de vânzare sau închiriere.
Mai multe informații găsiți în analiza Paradoxul pieței imobiliare din Chișinău: 88.000 de locuințe neocupate, dar prețuri la un maxim istoric.
Este posibil ca impozitul pe avere să determine o parte dintre proprietari să își reevalueze decizia de păstrare a unor proprietăți.
Cu toate acestea, nu există suficiente motive pentru a anticipa o creștere masivă a ofertei doar ca urmare a acestei măsuri.
Pragul de 4 milioane de lei este relativ ridicat pentru proprietarii care dețin o singură locuință, iar impozitul vizează în special persoanele cu active rezidențiale de valoare cumulată mare.
Impactul va depinde de numărul contribuabililor vizați, valoarea proprietăților și rentabilitatea acestora.
Noile reguli fiscale nu vor influența doar investitorii. Ele ar putea modifica și comportamentul persoanelor care cumpără sau vând locuințe pentru uz personal.
Pentru proprietarii care își vând locuința de bază, noile condiții de scutire pot reprezenta o facilitate importantă.
În același timp, persoanele care dețin mai multe proprietăți vor trebui să analizeze implicațiile fiscale înainte de a decide vânzarea.
Acest lucru ar putea determina o planificare mai atentă a tranzacțiilor și o colaborare mai strânsă cu specialiștii imobiliari și fiscali.
Dacă o parte dintre proprietari vor decide să vândă apartamentele care nu generează venituri, cumpărătorii ar putea beneficia de o ofertă mai variată.
Totuși, într-o piață în care timpul mediu de comercializare a crescut, negocierea prețului este deja un element important al procesului de cumpărare.
Cumpărătorii vor continua să compare mai multe proprietăți, să analizeze prețul pe metru pătrat și să acorde o atenție mai mare raportului dintre preț, calitate și localizare.
Pentru cei care intenționează să cumpere prin finanțare bancară, accesibilitatea creditului ipotecar va rămâne un factor decisiv.
Înainte de achiziție, recomandăm să consultați și ghidul Vreau să procur un apartament în credit. Ce trebuie să cunosc?.
Aceasta este probabil cea mai importantă întrebare pentru cumpărători, proprietari și investitori.
Din perspectiva noastră, noile impozite nu vor determina singure o scădere semnificativă a prețurilor apartamentelor. Ele vor influența în primul rând rentabilitatea investițiilor și comportamentul anumitor categorii de proprietari.
Pentru evoluția prețurilor, raportul dintre cerere și ofertă va continua să fie mult mai important. Putem lua în calcul trei scenarii.
În acest scenariu, noile impozite nu vor produce schimbări majore în comportamentul proprietarilor și investitorilor. Cererea va rămâne relativ constantă, iar oferta de apartamente va continua să fie limitată.
Prețurile ar putea rămâne apropiate de nivelurile actuale, cu diferențe în funcție de sector, tipul locuinței și calitatea construcției.
Dacă numărul proprietarilor care decid să vândă crește, iar cumpărătorii continuă să fie prudenți, oferta ar putea deveni mai mare în raport cu cererea.
În acest caz, presiunea asupra prețurilor ar putea crește, în special pentru apartamentele supraevaluate, proprietățile vechi sau cele care necesită investiții suplimentare.
O eventuală corecție ar putea fi mai vizibilă la nivelul prețurilor efective de tranzacționare, prin negocieri și reduceri acordate cumpărătorilor, decât în prețurile inițiale afișate în anunțuri.
Dacă accesibilitatea creditelor ipotecare se îmbunătățește, veniturile populației cresc, iar cererea amânată revine pe piață, numărul tranzacțiilor ar putea crește.
În condițiile unei oferte relativ limitate, această evoluție ar putea genera o nouă presiune asupra prețurilor.
În opinia noastră, evoluția pieței rezidențiale din Chișinău în 2027 va depinde în principal de:
Prin urmare, fiscalitatea va reprezenta un factor suplimentar de influență, dar nu principalul determinant al evoluției prețurilor.
Politica Fiscală 2027 va determina o schimbare a modului în care proprietarii și investitorii analizează rentabilitatea proprietăților imobiliare.
Dublarea impozitului efectiv pe creșterea de capital va reduce profitul net al investițiilor bazate pe revânzare, în timp ce impozitul pe avere va introduce un cost suplimentar pentru proprietarii cu portofolii rezidențiale de valoare mare.
În același timp, facilitățile acordate la vânzarea locuinței de bază și posibilitatea de a lua în calcul cheltuielile eligibile pentru reparații vor aduce anumite avantaje proprietarilor.
Ne așteptăm ca investitorii să devină mai selectivi, să acorde o atenție mai mare prețului de achiziție și să analizeze mai atent randamentul pe termen lung.
Totuși, nu considerăm că noile impozite vor genera, de unele singure, o corecție majoră a prețurilor apartamentelor din Chișinău. Evoluția pieței va depinde în continuare de puterea de cumpărare, accesibilitatea creditelor, oferta disponibilă și încrederea cumpărătorilor.
În 2027, avantajul nu va aparține neapărat celor care dețin cele mai multe proprietăți, ci celor care știu să aleagă corect, să cumpere la un preț justificat și să obțină un randament real din investițiile imobiliare.
Disclaimer: Analiza reflectă posibilele efecte economice ale modificărilor fiscale și nu reprezintă o prognoză certă a evoluției prețurilor. Implicațiile fiscale concrete trebuie verificate în raport cu legislația în vigoare și situația fiecărui contribuabil.
Author: Victor Cernomorcenco
Analiză realizată de Victor Cernomorcenco, specialist în piața imobiliară din Chișinău și reprezentant Acces Imobil.
Disclaimer: Reproducerea, preluarea sau distribuirea datelor privind Indicele Imobiliar Acces Imobil este permisă numai cu indicarea sursei și includerea unui link activ către accesimobil.md.
