Anul 2023 va fi un an de cotitură pentru piața imobiliară din Chișinău. Efectele economice și sociale din ultima perioadă și-au pus o amprentă grea asupra direcției și dezvoltării pieței imobiliare dar și a prețurilor la imobile.
Cu toate că e foarte greu de făcut anumite previziuni, din cauză că nu cunoaștem ce factori necunoscuți vor mai apărea în viitorul apropiat, în acest articol voi încerca să explic ce ar putea să se întâmple pe anumite segmente de piață și cum va evolua piața imobiliară în 2023.
Cum a evoluat piața imobiliară din 2018-2022
Piața imobiliară a început să se “încălzească”” o dată cu lansarea programului de stat “Prima Casă” în anul 2018, ca mai apoi băncile să ofere credite tot mai ieftine iar gustul moldovenilor de a procura o locuință să crească. În acea perioadă prețul mediu a unui metru pătrat era de 630-650 euro. Vezi Evoluția prețurilor la apartamente în Chișinău.
Apoi au urmat efectele pandemiei Covid, care au deturnat toate așteptările oamenilor asupra prețurilor la imobile. La început, toți se așteptau ca prețurile la apartamente să se ieftinească, pe când acestea împotriva așteptărilor au explodat, crescând cu 30-50 euro la m2 la fiecare trimestru, pe perioada anilor 2020-2021.
Astfel, la începutul anului 2022 ne-am trezit cu noi maxime istorice ale prețurilor la apartamente (prețul mediu pentru un metru pătrat a ajuns la 900-1000 euro), case, terenuri etc. Și nu se știe cum avea să evolueze piața, dacă nu avea să apară acea “Lebădă neagră”, și anume începutul războiului de către Rusia asupra Ucrainei.
În paralel, anul 2022 s-a marcat printr-o inflație fără precedent pentru Republica Moldova de peste 30%. O dată cu aceasta creditele ipotecare sau scumpit, iar numărul de tranzacții pe acest segment sa diminuat considerabil.
Scăderea puterii de cumpărare cât și criza energetică din cea de-a doua jumătate a anului și-a pus și ea amprenta asupra pieței imobiliare și a investițiilor pe termen lung.
Cum a influențat războiul și scumpirea creditelor ipotecare numărul de tranzacții
Din cauza războiului din țara vecină, mulți moldoveni pur și simplu au amânat decizia de cumpărare a unei locuințe până nu va exista o stabilitate economică și socială în regiune.
Pe de altă parte, avem o scădere puternică a puterii de cumpărare în rândul populației din cauza inflației record. Oamenii pur și simplu sau concentrat ă facă față cheltuielilor curente decât pe investițiile majore pe termen lung, precum procurarea unei locuințe.
Inflația record a dus la scumpirea creditelor ipotecare, cu aproximativ 50%. Acest fapt a descurajat populația de a mai accesa un credit ipotecar pentru a procura un apartament sau casă. Iar noi cunoaștem că în anii 2020-2021, aproximativ 30-40% din toate tranzacțiile de vânzare-cumpărare a unui apartament erau efectuate cu ajutorul acestui instrument financiar.
Cu toate că nu există o statistică reală a numărului total de tranzacții de vânzare-cumpărare a apartamentelor pentru anul 2022, din statistica internă putem observa o diminuare a cererii cu aproximativ 30%.
Scenarii și posibile noi “Lebede Negre” pentru piața imobiliară în 2023
Începutul anului 2023 a început cu picior drept, cumpărătorii care tot au amânat cererea de cumpărare în 2022 au început să bată pe la ușile proprietarilor.
Se observă o ușoară înviorare pe piața imobiliară. Cumpărătorii fac oferte, unele poate exagerat de joase față de prețurile de promovare. În același timp, proprietarii de imobile, care sunt motivați sau sunt constrânși de anumite situații, sunt puși în situația de mai ceda la preț dacă vor cu adevărat să vândă.
Cu toate acestea, unii sunt în așteptare și se întreabă dacă prețurile vor scădea în perioada următoare.
De ce ar putea să scadă prețurile la apartamente?
Nu este clar încă cum va evolua războiul din regiune. La fel nu este clar cât va dura această recesiune și care vor fi efectele ei pe termen lung.
Gradul de îndatorarea a moldovenilor în ultimii 4 ani a crescut foarte mult. foarte mulți au accesat un credit ipotecar. Iar acum, din cauza scumpirii creditelor cât și din cauza că multe companii ar putea să reducă din personal sau să falimenteze, pe piață ar putea apărea mai multe oferte la prețuri mai joase decât piața. Cei care nu-și vor mai putea onora obligațiunile față de bancă, și vor fi nevoiți să vândă pentru a-și putea recupera banii investiți.
De ce ar putea să crească prețurile la apartamente?
În cazul în care războiul din Ucraina se va finaliza cu victoria acesteia, prețurile la apartamente va crește în perioada următoare. Pacea va aduce o claritate mult mai mare iar oamenii nu vor mai avea acea frică de a investi în Republica Moldova.
Odată cu aceasta, vor veni și multe investiții externe pentru dezvoltarea infrastructurii socio-economice, se vor crea locuri de muncă, iar Republica Moldova va deveni interesantă nu doar pentru cetățenii noștri dar și pentru investitorii străini.
Spre ce se vor orienta cumpărătorii în 2023?
Cumpărătorii vor deveni mai calculați. Aceștia se vor orienta către calitate. Aceștia nu vor mai cumpăra totul ca până acum. Vor fi mult mai atenți la calitatea lucrărilor de construcție și finisajele folosite de constructori, la suprafețe de dimensiuni nu foarte mari, dar cu planimetrii gândite foarte bine.
Cumpărătorii se vor orienta către zonele cu infrastructură bine dezvoltată, cu acces la zone pietonale și zone de agrement.
Nu în ultimul rând, aceștia vor opta pentru locuințe eficiente energetic, locuințe cu fațade izolate termic, cu ferestre cu geamuri termopan de calitate, cu încălzire autonomă cât și disponibilitatea altor surse alternative de încălzire dacă vorbim de casele la sol.
Constructorii care au avut cel mai mult de suferit în anul 2022 din cauza crizei și a războiului din Ucraina, ar trebui să se gândească mult mai mult la confortul oamenilor, să construiască nu doar metri pătrați dar și un mod de viață calitativ pentru noii proprietari. Doar așa, vor putea atrage cumpărătorul final, când randamentul dintre preț și calitate a noilor apartamente va fi unul corect și echilibrat.
Tu cum crezi, vor crește sau vor scădea prețurile la apartamente în 2023?
Autor:
Victor Cernomorcenco, Specialist Imobiliar în cadrul companiei Acces Imobil.
Important!
Copierea materialelor de pe pagina www.accesimobil.md poate fi realizată în limita maximă de 500 de caractere cu indicarea sursei prin hyperlink.
