Cifrele oficiale ne arată că în anul 2024 au fost vândute 16141 de apartamente în Chișinău și suburbii, cu aproximativ 1000 de apartamente mai multe vândute în comparație cu anul 2023.
Rata de creștere a numărului de apartamente vândute în 2024 față de 2023 este de aproximativ 6,2%. Practic putem observa același trend de creștere pe care l-am avut în 2023 față de anul 2022 (5,1%).
În pofida tuturor factorilor negativi din ultima perioadă (războiul din Ucraina, inflația de 30%, scumpirea creditelor ipotecare din anii 2022-2023, criza energetică), putem observa că piața imobiliară este una stabilă iar numărul total de tranzacții de vânzare-cumpărare al apartamentelor în Chișinău înregistrează chiar și o mică creștere.
Ieftinirea creditelor ipotecare și lansarea programului Prima Casă Plus au contribuit enorm asupra numărului total de apartamente vândute cît și la creșterea prețurilor în 2024.
Toți cei care au amânat decizia de procurare a unui apartament din lipsa resurselor financiare au revenit pe piață, astfel încât numărul total de apartamente vândute prin credit ipotecar s-a dublat în acest an.
În 2024, prin credit ipotecar au fost vândute peste 6800 de apartamente în Chișinău și suburbii, o creștere de aproximativ 98% față de anul 2023.
Dacă în 2023 doar 22% din apartamentele vândute au fost prin credit ipotecar, atunci în 2024, această cifră a crescut la 42%!
Accesibilitatea creditelor ipotecare practic a fost motorul de creștere a numărului total de tranzacții.
Prețul mediu la apartamente în Chișinău a crescut în ultimul an cu aproximativ 40%. Dacă în 2023, prețul mediu era de 1070 euro/m2, atunci în anul 2024 acesta a constituit 1540 euro/m2 (în calcul sunt luate toate tipurile de apartamente din Chișinău, bloc nou, bloc de tip sovietic, cu reparație sau în varianta albă).
În pofida creșterii enorme a prețului mediu în 2024, cu aproximativ 470 euro la m/2, putem observa că numărul total de tranzacții nu a scăzut, dar a înregistrat și o mică creștere.
Lipsa stocului de apartamente spre vânzare cât și ieftinirea creditelor ipotecare au pus o presiune enormă asupra cererii de locuințe. Iar rezultatul acestor doi factori a dus la faptul că pragul istoric de 1500 euro/m2 a fost depășit și este într-o continuare creștere.
Este foarte greu de prognozat încotro se va îndreaptă piața imobiliară în 2025.
BNM a majorat rata de bază de la 3,6% la 5,6% pe fondul creșterii tarifelor la gaz și energie electrică. Această decizie va duce la o reducere a volumului de creditare, o scădere a consumului și o ușoară încetinire a creșterii prețurilor.
Ne putem aștepta ca numărul de apartamente vândute prin credit ipotecar să nu depășească 20-30% din volumul total de apartamente vândute în 2025.
Criza energetică și scumpirea produselor de bază va afecta negativ bugetele cetățenilor. Creșterea inflației și costurile ridicate vor reduce semnificativ puterea de cumpărare, iar oamenii se vor concentra mai mult pe cheltuielile curente decât pe investiții pe termen lung.
Începând cu 1 aprilie 2025, toate tranzacțiile care depășesc suma de 70.000 de euro vor fi obligatoriu realizate prin transfer bancar. Această schimbare va aduce provocări suplimentare pentru procesul de vânzare-cumpărare, necesitând o perioadă de adaptare. Noul proces va implica utilizarea schimbului valutar pentru convertirea sumelor din euro în MDL și va impune o evidență mai strictă a provenienței mijloacelor bănești. Aceste măsuri sunt menite să sporească transparența tranzacțiilor, dar pot adăuga un grad suplimentar de complexitate pentru părțile implicate în tranzacție.
Author: Victor Cernomorcenco
Analiză realizată de Victor Cernomorcenco, specialist în piața imobiliară din Chișinău și reprezentant Acces Imobil.
Disclaimer: Reproducerea, preluarea sau distribuirea datelor privind Indicele Imobiliar Acces Imobil este permisă numai cu indicarea sursei și includerea unui link activ către accesimobil.md.
