În ultimii ani, prețurile apartamentelor din Chișinău au crescut semnificativ. Pentru mulți locuitori ai capitalei, această evoluție a alimentat percepția că locuințele au devenit prea scumpe și tot mai greu accesibile.
Totuși, o analiză comparativă a principalelor capitale din Europa Centrală și de Est arată o realitate interesantă: Chișinăul rămâne cea mai accesibilă capitală din regiune din punctul de vedere al prețului pe metru pătrat.
Pentru a înțelege mai bine poziționarea Chișinăului în context regional, am analizat nivelul prețurilor locuințelor din mai multe capitale europene. Datele arată diferențe semnificative între piețe, iar prețul mediu al apartamentelor în capitalele analizate este următorul:
Pentru a face comparația mai relevantă din perspectiva unui cumpărător obișnuit, am calculat costul estimativ al unui apartament cu o suprafață de aproximativ 52 m² în fiecare dintre capitalele analizate. Rezultatele evidențiază diferențe importante între piețe, după cum urmează:
Diferențele sunt impresionante. Un apartament similar costă de peste patru ori mai mult în Viena decât în Chișinău și de peste trei ori mai mult în Praga. Raportat la celelalte capitale, Chișinăul este:
La prima vedere, concluzia pare evidentă: Chișinăul este una dintre cele mai accesibile piețe rezidențiale din Europa. Însă prețul pe metru pătrat spune doar o parte a poveștii.
Un alt indicator relevant al accesibilității locuințelor este numărul de salarii medii lunare necesare pentru achiziția unui apartament standard de 52m2. Cu cât acest indicator este mai mic, cu atât locuințele sunt mai accesibile pentru populație. În capitalele analizate, situația este următoarea:”
Deși Chișinăul are cele mai mici prețuri din regiune, accesibilitatea locuințelor nu este cu mult mai bună decât în București și este chiar mai redusă decât în Sofia.
Cu alte cuvinte, problema principală a pieței rezidențiale din Republica Moldova nu este doar nivelul prețurilor, ci raportul dintre prețurile locuințelor și veniturile populației.
Prețurile imobiliare sunt influențate de numeroși factori, iar evoluția lor nu poate fi explicată doar prin raportul dintre cerere și ofertă. Printre cei mai importanți factori se numără:
În ultimii ani, costurile de construcție au crescut în întreaga Europă, iar Chișinăul nu a fost o excepție. În același timp, oferta de terenuri bine amplasate este limitată, iar cererea pentru locuințe moderne rămâne ridicată.
Aceste elemente au împins prețurile în sus, chiar dacă veniturile populației nu au crescut în același ritm.
Dacă analizăm strict nivelul prețurilor, Chișinăul se află semnificativ sub capitalele din regiune. Diferența față de București este de aproximativ 24%, iar față de Budapesta depășește 40%.
Istoria ultimelor două decenii arată că orașele care au cunoscut dezvoltare economică, investiții și creșteri salariale importante au înregistrat și creșteri consistente ale valorii proprietăților.
Varșovia, Praga, Bratislava și București sunt exemple clare în acest sens.
În măsura în care economia Republicii Moldova va continua să se dezvolte, iar veniturile populației vor crește, este posibil ca și piața imobiliară din Chișinău să reducă treptat diferența față de celelalte capitale din regiune.
Chișinăul rămâne cea mai accesibilă capitală din Europa Centrală și de Est din punctul de vedere al prețului pe metru pătrat. Un apartament costă aici cu 24% până la 78% mai puțin decât în celelalte capitale analizate.
Totuși, atunci când analizăm raportul dintre prețurile locuințelor și veniturile populației, observăm că accesibilitatea este mai apropiată de cea din alte state decât sugerează simpla comparație a prețurilor.
Pentru cumpărători, aceasta înseamnă că alegerea unei locuințe trebuie analizată atât prin prisma prețului, cât și a capacității de finanțare.
Pentru investitori, diferența actuală dintre Chișinău și celelalte capitale ale regiunii poate reprezenta unul dintre cele mai importante argumente privind potențialul de dezvoltare al pieței în următorii ani.
Chișinăul este astăzi cea mai ieftină capitală din regiune. Întrebarea care rămâne este dacă va continua să fie și peste 10 ani.
Author: Victor Cernomorcenco
Analiză realizată de Victor Cernomorcenco, specialist în piața imobiliară din Chișinău și reprezentant Acces Imobil.
Disclaimer: Reproducerea, preluarea sau distribuirea datelor privind Indicele Imobiliar Acces Imobil este permisă numai cu indicarea sursei și includerea unui link activ către accesimobil.md.
