Chișinăul are cele mai mici prețuri la apartamente dintre capitalele Europei Centrale și de Est.

În ultimii ani, prețurile apartamentelor din Chișinău au crescut semnificativ. Pentru mulți locuitori ai capitalei, această evoluție a alimentat percepția că locuințele au devenit prea scumpe și tot mai greu accesibile.

Totuși, o analiză comparativă a principalelor capitale din Europa Centrală și de Est arată o realitate interesantă: Chișinăul rămâne cea mai accesibilă capitală din regiune din punctul de vedere al prețului pe metru pătrat.

Clasamentul prețurilor apartamentelor

Pentru a înțelege mai bine poziționarea Chișinăului în context regional, am analizat nivelul prețurilor locuințelor din mai multe capitale europene. Datele arată diferențe semnificative între piețe, iar prețul mediu al apartamentelor în capitalele analizate este următorul: 

1. Viena – 7.770 €/m²
2. Praga – 6.126 €/m²
3. Varșovia – 3.876 €/m²
4. Bratislava – 3.845 €/m²
5. Budapesta – 3.061 €/m²
6. Sofia – 2.300 €/m²
7. București – 2.250 €/m²
8. Chișinău – 1.720 €/m² (conform Indicelui Imobiliar Acces Imobil)

Pentru a face comparația mai relevantă din perspectiva unui cumpărător obișnuit, am calculat costul estimativ al unui apartament cu o suprafață de aproximativ 52 m² în fiecare dintre capitalele analizate. Rezultatele evidențiază diferențe importante între piețe, după cum urmează: 

• Viena – 404.000 €
• Praga – 319.000 €
• Varșovia – 202.000 €
• Bratislava – 200.000 €
• Budapesta – 159.000 €
• Sofia – 120.000 €
• București – 117.000 €
• Chișinău – 89.440 €

Diferențele sunt impresionante. Un apartament similar costă de peste patru ori mai mult în Viena decât în Chișinău și de peste trei ori mai mult în Praga. Raportat la celelalte capitale, Chișinăul este:

• cu 77,9% mai ieftin decât Viena;
• cu 71,9% mai ieftin decât Praga;
• cu 55,6% mai ieftin decât Varșovia;
• cu 55,3% mai ieftin decât Bratislava;
• cu 43,8% mai ieftin decât Budapesta;
• cu 25,2% mai ieftin decât Sofia;
• cu 23,6% mai ieftin decât București.

La prima vedere, concluzia pare evidentă: Chișinăul este una dintre cele mai accesibile piețe rezidențiale din Europa. Însă prețul pe metru pătrat spune doar o parte a poveștii.

Câte salarii sunt necesare pentru a cumpăra un apartament?

Un alt indicator relevant al accesibilității locuințelor este numărul de salarii medii lunare necesare pentru achiziția unui apartament standard de 52m2. Cu cât acest indicator este mai mic, cu atât locuințele sunt mai accesibile pentru populație. În capitalele analizate, situația este următoarea:”

• Sofia – 80 salarii lunare
• București – 98 salarii lunare
• Chișinău – 112 salarii lunare
• Varșovia – 112 salarii lunare
• Budapesta – 114 salarii lunare
• Viena – 122 salarii lunare
• Bratislava – 133 salarii lunare
• Praga – 160 salarii lunare

Deși Chișinăul are cele mai mici prețuri din regiune, accesibilitatea locuințelor nu este cu mult mai bună decât în București și este chiar mai redusă decât în Sofia.

Cu alte cuvinte, problema principală a pieței rezidențiale din Republica Moldova nu este doar nivelul prețurilor, ci raportul dintre prețurile locuințelor și veniturile populației.

De ce există această diferență?

Prețurile imobiliare sunt influențate de numeroși factori, iar evoluția lor nu poate fi explicată doar prin raportul dintre cerere și ofertă. Printre cei mai importanți factori se numără:

• nivelul salariilor;
• costul creditelor ipotecare;
• migrația populației către capitală;
• investițiile străine;
• costurile materialelor de construcție;
• disponibilitatea terenurilor pentru dezvoltare;
• cererea pentru locuințe noi.

În ultimii ani, costurile de construcție au crescut în întreaga Europă, iar Chișinăul nu a fost o excepție. În același timp, oferta de terenuri bine amplasate este limitată, iar cererea pentru locuințe moderne rămâne ridicată.

Aceste elemente au împins prețurile în sus, chiar dacă veniturile populației nu au crescut în același ritm.

Este Chișinăul o piață subevaluată?

Dacă analizăm strict nivelul prețurilor, Chișinăul se află semnificativ sub capitalele din regiune. Diferența față de București este de aproximativ 24%, iar față de Budapesta depășește 40%.

Istoria ultimelor două decenii arată că orașele care au cunoscut dezvoltare economică, investiții și creșteri salariale importante au înregistrat și creșteri consistente ale valorii proprietăților.

Varșovia, Praga, Bratislava și București sunt exemple clare în acest sens.

În măsura în care economia Republicii Moldova va continua să se dezvolte, iar veniturile populației vor crește, este posibil ca și piața imobiliară din Chișinău să reducă treptat diferența față de celelalte capitale din regiune.

Concluzie

Chișinăul rămâne cea mai accesibilă capitală din Europa Centrală și de Est din punctul de vedere al prețului pe metru pătrat. Un apartament costă aici cu 24% până la 78% mai puțin decât în celelalte capitale analizate.

Totuși, atunci când analizăm raportul dintre prețurile locuințelor și veniturile populației, observăm că accesibilitatea este mai apropiată de cea din alte state decât sugerează simpla comparație a prețurilor.

Pentru cumpărători, aceasta înseamnă că alegerea unei locuințe trebuie analizată atât prin prisma prețului, cât și a capacității de finanțare.

Pentru investitori, diferența actuală dintre Chișinău și celelalte capitale ale regiunii poate reprezenta unul dintre cele mai importante argumente privind potențialul de dezvoltare al pieței în următorii ani.

Chișinăul este astăzi cea mai ieftină capitală din regiune. Întrebarea care rămâne este dacă va continua să fie și peste 10 ani.

Autor:

Victor Cernomorcenco, Specialist Imobiliar în cadrul companiei Acces Imobil.

Important!

Preluarea materialelor de pe pagina www.accesimobil.md se realizează în limita maximă de 500 de caractere cu indicarea sursei prin hyperlink.